Подводные камушки ипотеки. Практика и Парадоксы. Неформальное описание


Подводные камушки ипотеки. Практика и Парадоксы. Неформальное описание


 


ПОДВОДНЫЕ КАМУШКИ ИПОТЕКИ. ПРАКТИКА И ПАРАДОКСЫ. НЕФОРМАЛЬНОЕ ОПИСАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

В этой статье мы попробуем осветить наиболее важные моменты процесса получения ипотечного кредита в практическом аспекте нашей Камчатской действительности.

Мы не будем «показывать пальцем» на конкретные банки, я думаю понятно почему, брокеру не стоит попадать в немилость, ведь нам приходится работать со всеми кредитными организациями города. Обобщить же информацию можем только мы – кредитные брокеры, ибо сталкиваемся с этой стороной реальности ежедневно.

Здесь не будет рекламных призывов обязательно воспользоваться ипотекой, это ответственное решение можете принять только Вы сами. Наша задача донести до Вас простым и доходчивым образом объективную картину всех процедур связанных с процессом кредитования, чтобы Ваше решение воспользоваться ипотечным кредитом было максимально осознанным и эффективным. Особенно заострим внимание на всевозможных трудностях и проблемах, поджидающих Вас на этом пути. Предупрежден – значит вооружен.

Банк – организация бюрократическая со своими правилами, инструкциями и регламентами. Разные сотрудники банка отвечают за разные этапы ипотечной сделки, на каждом лежит груз ответственности. Будьте готовы побегать за справками и потратить нервы, но лучше как можно больше предусмотреть заранее. Здесь важны детали.

Ипотека – это залог недвижимости.

Ипотечные кредиты бывают:

  • на приобретение жилья на ВТОРИЧНОМ рынке под залог приобретаемой недвижимости;

     

  • на приобретение жилья на ПЕРВИЧНОМ (новостройки) рынке под залог приобретаемой недвижимости;

     

  • на приобретение на вторичном или первичном рынке под залог УЖЕ ИМЕЮЩЕЙСЯ в собственности недвижимости;

     

  • НЕЦЕЛЕВОЙ (ломбардный) кредит так же под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Средняя процентная ставка растет от первого пункта к последнему. Самые дорогие ипотечные кредиты – нецелевые, и понятно, т.к. риск не возврата для банка максимален.

 

Ипотечная сделка.

Итак, классическая ипотечная сделка по вторичному жилью проходит в 3 этапа:

1. Одобрение заемщика. Здесь банк принимает решение, будет ли он давать кредит этому конкретному заемщику или нет. Длительность этапа 3-7 дней. Подаются документы по перечню, заполняется анкета заемщика. Далее если клиент одобрен и определена доступная сумма кредита, банк ждет 3 месяца, пока Вы подберете квартиру под ипотеку. Квартиру нашли, идем дальше.

2. Одобрение объекта залога. Ипотека – это залог недвижимости. Банк решает, подойдет ли эта квартира или дом в качестве залога или нет. Подаются документы на объект по перечню (отчет об оценке, справки БТИ, «зеленка» и куча других справок, имеющих, кстати, ограниченный срок действия). Длительность этапа 3-7 дней. Если все ОК, то, подписывается кредитный договор, оформляется страховка на три вида рисков (1.страхование жизни заемщика/созаемщика, 2.объект залога от разрушения и 3.юридическая чистота залога). Назначается дата регистрации сделки в ФРС.

3. Регистрация сделки в органах юстиции. Дата сделки в ФРС назначается обычно в течение 1 недели. Проводится сделка, сдаются документы на регистрацию. Далее 2-е недели ожидаем саму регистрацию. Можно ускорить процесс, но это стоит денег. Но ускорять часто приходится, т.к. продавец ипотечной квартиры не хочет ждать денег так долго. Некоторые банки дают кредит, не дожидаясь официальной регистрации, но до регистрации сделки банк обяжет продавца квартиры стать поручителем по кредиту.

Итого от обращения в банк до получения денег проходит месяц. Теоретический минимум 3 недели, но на практике не меньше месяца и иногда больше. Это связано с необходимостью сбора документов, их досбора, затяжками сроков рассмотрения в самом банке.

Теперь рассмотрим отклонения от классической схемы.

- По кредитам под залог уже имеющейся недвижимости (ломбардные) этапы 1 и 2, как правило, объединены в один – документы по жилью подаются сразу, плюс отчет об оценке заказанный у аккредитованной при банке оценочной компании;

- По кредитам на новостройки, т.е. дом еще строится, и закладывать в ипотеку пока нечего. Это отдельная большая тема, но кратко выглядит так – если застройщик и этот конкретный объект строительства аккредитованы в каком-либо банке, то кредит Вы можете получить, если нет, то не можете. На этапе строительства кредит выдается под залог прав требования по договору долевого участия (или инвестиционный договор) и поручительство застройщика. После сдачи дома и оформления собственности, залоговое обременение переносится на полученную квартиру.

Под некоторые новостройки получить ипотечный кредит вообще не возможно, т.к. у застройщика отсутствует (полностью или частично) разрешительная документация на объект строительства и банки не дают аккредитацию такой новостройке. Если кредитование возможно, то клиент проходит только два этапа 1 и 3.

ВАЖНОЕ ЗАМЕЧАНИЕ! Логично сначала получить одобрение по кредиту (т.е. узнать сумму доступного кредита), а уже потом искать квартиру. Типичный случай – приходит клиент, срочно нужен ипотечный кредит, нашел квартиру, желает купить. И тут начинаются проблемы – или продавец не хочет ждать месяц денег, или сумма доступного кредита, как потом выясняется, недостаточна…. Повторюсь – после одобрения Вас как заемщика банк ждет 3 месяца, пока Вы подберете квартиру.

Первый этап. Одобрение заемщика.

В Петропавловске-Камчатском более 8 банков декларируют наличие ипотечных продуктов, учитывая, что в среднем каждый банк имеет 3-4 ипотечных программ. Более того, каждый банк обладает собственным «характером», что выражается в особенностях отработки кредитной заявки и отношении к различным категориям клиентов. Да, явно или неявно, но банки делят клиентов на категории и вне зависимости от того, что пишут на рекламных щитах, части клиентов «красный свет» гарантирован заранее и «без объяснения причин». Спасает то, что у разных банков это выражено в различной степени и по отношению к разным категориям.

Тяжелее всех, как ни странно, приходится владельцам бизнеса и частным предпринимателям. Доказать доход этой категории сложнее всего. Если работающему по найму (у того же предпринимателя) достаточно справки по форме 2-НДФЛ и/или по форме банка, то работодателю, чтобы получить тот же ипотечный кредит приходится «выворачивать на изнанку» перед банком свой бизнес – тут нужна бухгалтерская отчетность, обороты по счетам, договора с поставщиками и покупателями. А если бизнес «серый»? И оборотов по счетам маловато?

Вот и первый парадокс – работнику предприятия кредит получить куда проще, чем владельцу этого же предприятия. Напрашивается вопрос, зачем владельцу бизнеса ипотечный кредит – у него и так денег куры не клюют. Не совсем и не всегда - дело в том, что такие клиенты покупают в основном дорогую недвижимость (коттеджи, пентхаузы) и выводить из бизнеса 5-10 миллионов, дороже, чем взять кредит, а деньги они считать умеют.

Вот так в нашей практике есть солидные клиенты – в собственности дорогие элитные квартиры, иномарки и т.д., а кредит, что бы купить коттедж, например, получить не могут, т.к. не могут доказать свой доход. Здесь без помощи кредитного брокера не обойтись. Сложно, но можно.

Другая категория – обычные люди, коих большинство. И вроде бы и накопления есть на первоначальный взнос на покупку квартиры, и платить по кредиту можно 8-15 тыс. руб. в месяц, а банки все как один отказывают. В чем дело? Дело в особенностях методики оценки платежеспособности и качества заемщика. Но обо всем по порядку.

Итак, есть некоторые необходимые условия получения ипотечного кредита.

Вы не получите ипотечный кредит ни в каком банке, если:

- Вы официально не оформлены по месту работы. Можно зарабатывать хоть сто тысяч «в конверте», но без записи в трудовой книжке Вы для банка безработный. Исключения – некоторые виды ломбардных кредитов;

- Плохая кредитная история. Банкиры этого очень не любят. Если у Вас были просрочки (или не возвраты, о ужас) по кредиту – пусть даже на покупку мобильного телефона, Ваша заявка на кредит обречена на отказ «без объяснения причин». Такая же «засада» ждет и тех, кто был поручителем по таким кредитам. 

- Если Вы пытались получить какой-либо кредит в банке по поддельной или купленной справке о доходах или Вас поймали на любой другой лжи. Информация о Вас с пометкой «мошенник» попадает в те же базы и во всех банках «красный свет» обеспечен.

- Если Вы проходили по уголовному делу в качестве обвиняемого и были осуждены. Есть исключения – незначительная статья, например, ДТП по неосторожности.

- Ваш муж (жена) имеют плохую кредитную историю, пойманы на мошенничестве, имеют уголовное прошлое. Кстати официальный супруг обязательно становится созаемщиком по ипотечному кредиту, но это можно обойти, подписав брачный контракт с соответствующим пунктом.

Условия, практически исключающие возможность получения кредита. Это тот случай, когда теоретически можно, но практически едва ли:

- Нет средств на первоначальный взнос. Как минимум, но 10% от стоимости квартиры внести придется (ну хотя бы 5%). Без первоначального взноса, несмотря на рекламу банков, утверждающих, что есть такие ипотечные программы, Вы кредит не получите. Если это только это не ломбардный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Есть исключения – Вы «особо качественный заемщик» для данного банка, имели положительную и серьезную кредитную историю именно в этом банке или его корпоративный клиент.

- Вам 55-60 лет или более. Сразу предвижу вопрос – ну как же, а в Сбербанке до 70 лет можно возвращать кредит. Отвечу – не только в Сбербанке, но здесь проблемой станет не только банк, а еще и страховая компания. Стоимость страховой премии по обязательному страхованию жизни при получении кредита для людей старше 50-55 лет достигает 5% от остатка ссудной задолженности и то если предположить, что Вас вообще застрахуют. Выводы сделаете сами…

- Проблемы со стажем. Частая смена работы, общий стаж менее 2-х лет, разрывы в стаже, карьерные скачки – от сторожа до директора и обратно. Стаж на последнем месте работы менее 3-4 месяцев. Хоть некоторые банки и декларируют стаж на последнем месте работы от 1 мес, но… Вы не должны быть на испытательном сроке или новое место работы получили переводом, в рамках одной холдинговой компании.

Ну, хорошо, Вы не уголовник и не мошенник, официально оформлены и относительно молоды. Тогда надо разобраться с Ваши доходом. Это самое важное. Именно Ваш ДОКАЗАННЫЙ доход и определяет сумму и срок доступного Вам кредита.

 

Ваш доказанный доход.

Сумма доступного Вам кредита определяется исходя из Вашего дохода плюс доход созаемщиков, т.е совокупного дохода принимаемого в расчет доступного кредита.

Вы показываете сумму Вашего ежемесячного дохода (берется среднее арифметическое за последние 6 месяцев за вычетом налогов). В банке считают, сколько Вам можно платить в месяц по кредиту, чтобы и на жизнь оставалось, и кредит погашался. Обычно это 50 на 50. То есть половина дохода может идти в погашение, оставшаяся половина на жизнь. Сумма «на жизнь» не может быть менее прожиточного минимума умноженного на количество членов семьи плюс обязательные платежи (квартплата, другие кредиты, алименты и пр.). Если эта сумма все-таки меньше, то необходимую часть отбирают от другой половины, уменьшая максимальный ежемесячный платеж.

Исходя из суммы рассчитанного максимального ежемесячного платежа и желаемого срока кредита, рассчитывается доступная сумма кредита. Если Вашего дохода не хватает, чтобы получить необходимую сумму, надо привлекать созаемщиков.

Доходы супругов складываются арифметически. В семейной паре заемщиком признается тот, у кого наибольший доход, другой супруг обязательный созаемщик. Если Вы хотите привлечь в качестве созаемщика еще и родителей, детей, родственника или третье лицо, то они могут помочь своим доходом лишь частично (10-30% от дохода заемщика).

Созаемщик своим возрастом может ограничить срок кредита (гасить кредит можно в среднем до 60-ти лет).

Теперь о том, что вычитается из рассматриваемого дохода.

- налоговые платежи, подоходный налог;

- др. обязательные платежи – выплаты по другим кредитам, алименты и пр.;

- расходы на содержание семьи и иждивенцев (иждивенцы – это, как правило, дети до 18 лет или неработающий член семьи).

Остается отметить, что методика расчета доступной суммы кредита жестко описана в банковских инструкциях. Если Вам рассчитали сумму кредита, но Вам она недостаточна для покупки квартиры – уговаривать и торговаться бесполезно, сотрудник банка отвечает головой за правильность такого расчета. Лучше поискать другой банк с менее жесткими требованиями или квартиру дешевле.

Банки, по отношению к Вашему доходу, делятся на две категории – банки которые рассматривают исключительно официальный доход (подтвержденный по форме 2-НДФЛ), и банки, которые при расчете доступной суммы кредита, принимают к рассмотрению еще и Ваш неофициальный доход, получаемый, как говорится «в конверте».

С первым случаем все ясно – приносите 2-НДФЛ и готово, а вот как подтвердить «серый» доход? Для этих целей у банка имеется бланк, отдаленно напоминающий форму 2-НДФЛ или не похожий на нее вовсе, не так важно. На этом бланке Ваш работодатель должен отобразить Вашу реальную зарплату. Эта бумажка скрепляется подписью руководителя, бухгалтера и печатью организации.

Теперь будем развеивать страхи и мифы по этому поводу.

МИФ №1

Бухгалтер не подпишет мне такую справку, т.к. банк будет проверять мой доход через налоговую инспекцию.

Слышать эту странную причину отказа работодателя приходилось не раз. В такой формулировке нет логики – банк принимает такую справку специально, чтобы увидеть полный доход клиента и произвести расчет доступной суммы кредита. Зачем банку обращаться в налоговую инспекцию, если заранее известно, что цифры указанные в этой справке не соответствуют официальной отчетности организации?

 

МИФ №2

Мне не подпишут справку, т.к. информация может попасть в государственные контролирующие органы и у организации начнутся проблемы с законом.

Не попадет, вернее никогда не попадает. Между банком и клиентом подписывается соглашение о конфиденциальности, но не в этом даже дело. Если будет хотя бы один такой прецедент, то банк рискует потерять лицо и клиентов, что выльется в огромные убытки для банка. Фактически вопрос сохранения тайны Вашего дохода, это вопрос имиджа банка и его существования на рынке банковских услуг. Более того, такой справки не достаточно, что бы предъявить налоговые претензии к организации.

Однако, начальство переубедить трудно. Часть клиентов испытывают значительные трудности из-за мифологического страха своих работодателей.

Как же будет проверяться Ваш «серый» доход?

У каждой службы безопасности своя методика, но общее и обязательное следующее:

- звонок работодателю и устное подтверждение от него, что Вы состоите в штате и получаете именно такую зарплату, может быть и личный визит сотрудника банка в Вашу организацию (но это редко);

- проверка соответствия уровня зарплаты занимаемой должности. Понятно, что грузчик не может зарабатывать 50 тыс. рублей в месяц. Такая кредитная заявка, скорее всего, будет отклонена как подозрительная, даже если это действительно так;

- какие-то еще неявные проверочные действия, касающиеся информации о Вашей организации, на предмет проблем с проверяющими органами, банкротства и пр.

Впрочем, похожим образом проверяется и Ваш официальный доход.

Но что же все-таки делать, если работодатель не дает справку, а официальный доход минимален? Есть ли выход?

Выход есть! Это хорошая новость. Существуют ипотечные программы, предусматривающие возможность не подтверждать свой доход никакими документами организации – достаточно письменного заявления самого заемщика. «Я Иванов Петр Иванович, работаю там-то, получаю столько-то» и всё. Но… всегда есть свои «но».

Итак:

- Если Вам нет необходимости просить работодателя подтвердить Ваш доход, это не значит, что Вас и работодателя не будут проверять сотрудники банка;

- Некоторые банки не афишируют возможность получения кредита без подтверждения дохода работодателем;

- Вы все равно должны быть официально трудоустроены и должна быть запись в трудовой книжке. Есть исключения по некоторым видам ломбардных кредитов.

- Процентная ставка по такому кредиту может быть значительно выше стандартной;

- Банк может обременить Вас дополнительными условиями, например, увеличить первоначальный взнос на покупку квартиры;

- и т.д.

Во всяком случае, такая возможность есть и это уже хорошо. Надо только определить какая из них Вам подходит.

 

ВТОРОЙ ЭТАП. ОДОБРЕНИЕ ОБЪЕКТА ЗАЛОГА

Взятая в ипотеку или отданная в залог недвижимость принадлежит Вам, а не банку. Вы имеете право ею пользоваться и владеть, но распоряжаться ей не можете. Она обременена залогом. Вы не можете ее продать или сдать в наем или все-таки можете, но по согласованию с банком, что сделать не просто.

Далее мы ответим на вопрос, что можно взять в ипотеку, а что нет.

В ипотеку можно взять не все, вернее банк не берет в залог многие виды недвижимости.

Требования банков к объекту залога варьируются.

Перечислим критические. Вы не купите в ипотеку недвижимость или не сможете заложить ее банку (в случае если она у Вас в собственности) если:

- не оформлено право собственности, т.е. у Вас нет «зеленки» (свидетельства на право собственности). Если объект ипотеки дом, то собственность должна быть оформлена как на земельный участок, так и на сам дом (две «зеленки»). Дом без участка в залог не пойдет;

- план БТИ/кадастровый план не соответствуют факту. Это случай квартиры с неутвержденной перепланировкой или дома с собственными переделками. Перепланировку утвердить можно, но только через суд, на это у Вас уйдет 2 месяца и некоторая сумма денежных средств;

- не соответствуют требованиям банка материалы стен, фундамента, перекрытий, отсутствие какой-либо коммуникации или удобств. Дом не должен быть в плане сноса и кап. ремонта. Деревянные частные дома не идут в ипотеку вообще;

- не идут в ипотеку большинство «хрущевок», «брежневок» и ЗГТ, комнаты в общежитиях и коммуналках. Есть исключения – комната в коммуналке должна быть последней, .т.е. Вы выкупаете комнату и вся квартира становится Вашей и целиком идет в залог или объект высоко ликвиден, .т.е. в центре города, в престижном доме и пр. (возможность ипотеки рассматривается индивидуально);

- объект залога находится вне зоны территориальной ответственности банка.

Перечень солидный, но надо сказать, большинство квартир в домах не старше 30 лет вполне соответствуют требованиям к залогу.

Особого внимания требует недвижимость, находящаяся целиком или долей в собственности несовершеннолетних, пожилых и недееспособных граждан. Здесь необходимы согласования с органами опеки.

Теперь самое страшное. Что будет если, Вы по каким-либо причинам не сможете делать выплаты по кредиту. Наверное, многие думают что-то ужасное – суд, выселение, скитания по родственникам…

Нет и еще раз нет.

Ну, во-первых, если причиной будет являться недееспособность заемщика или созаемщика или если кто-то (не банк) оспорит покупку через суд, то страховая компания компенсирует банку Ваши потери частично или в полном объеме в зависимости от страхового случая.

Во-вторых, если случай не страховой – например потеря работы и дохода, то главное в такой ситуации сотрудничество с банком. Вы приходите в банк и честно объясняете ситуацию. Вам либо реструктурируют платежи по кредиту в соответствии с Вашими возможностями, либо (если ситуация совсем плохая) предложат продать квартиру и погасить оставшуюся часть кредита. Остаток после выплаты банку Ваш и Вы можете использовать его для покупки более дешевого жилья.

В этом случае квартиру Вы продадите сами по рыночной (уже возросшей) цене. Если же Вы на сотрудничество не пойдете, а будете скрываться от банка, то банк продаст через решение суда «с молотка» по минимальной цене.

В связи со скорым ожидаемым введением закона о банкротстве, Вы будете в состоянии объявить себя банкротом и, в течение нескольких лет, банк не сможет отобрать у Вас квартиру вообще и будет вынужден реструктуризировать Ваши долги. Впрочем, закон пока не принят.

Ну, хватит о грусdiv style=p style=p style=тном. Такие случаи редки, мы же не в Америке живем. Кстати, о причинах ипотечного кризиса в Америке. Проценты по ипотечным ставкам американских кредитов плавающие, посему банки меняют ипотечные ставки то в большую, то в меньшую сторону (по уже выданным кредитам) в зависимости от конъюнктуры кредитного рынка. Резкий рост ставок привел к невозможности выплат по кредитам многими клиентами американских банков &ndacolor: rgb(0, 0, 0); font-family: Verdana, Arial, Helvetica, sans-serif; font-size: 11px; sh; вот Вам и кризис. У нас в России ставки по выданным кредитам фиксированы, т.е. банк не может произвольно ее увеличить, что радует – американский сценарий нам не грозит. Впрочем, есть кредитные продукты с плавающей ставкой и у нас, но спросом они не пользуются.

 

НАЛОГОВЫЕ РАДОСТИ

Теперь давайте поговорим о хорошем.

Законодательством предусмотрены налоговые вычеты как по цене квартиры, взятой в ипотеку, так и по процентам за ипотечный кредит, уплаченный банку.

Все не так сложно. Вместе с налоговой декларацией (ее придется заполнить по такому случаю) вы сдаете заявление на получение вычета и документы, подтверждающие покупку квартиры и взятие кредита.

Много ли, мало ли, но кое-что Вам вернут. Впрочем, об этом написано достаточно, так, что не будем загружать эту статью непрофильным материалом. Важно, что такая возможность есть.

Рассмотрим лучше другой аспект вопроса. Как уберечь продавца ипотечной квартиры от подоходного налога на ее продажу. На самом деле это одна из проблем ипотеки.

Ситуация – Вы нашли квартиру и очень захотели приобрести ее, но продавец не желает продавать ее по ипотечному сценарию и заявляет, что или Вы заплатите за него подоходный налог, или он ее продавать Вам не будет.

Не все потеряно. Существуют банки реализующие схемы, выводящие из под налога доход продавца. И это прекрасно, что, понравившуюся Вам квартиру, Вы все-таки купите. Ипотечный брокер или соответствующий банк подробно объяснят, как это можно сделать.

 

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Получая ипотечный кредит в большинстве банков, Вам предстоит понести следующие расходы:

- услуги риэлтора, кредитного брокера или юридической фирмы по необходимости;

- отчет об оценке объекта залога – для случая квартиры  5 500 тыс.руб.;

- регистрационные действия – до 1000 руб.;

- комиссия банка за открытие и ведение счета – 1% от суммы кредита;

- страхование в пользу банка трех видов риска – жизни заемщика/созаемщиков, объекта залога от разрушения и титула залога (юридической чистоты) – от 1 до 1,5% от суммы кредита. Страховка оплачивается ежегодно и считается от остатка Вашей ссудной задолженности банку.

Итого Ваши сопутствующие расходы, в зависимости от суммы кредита, могут составить примерно 30-60 тыс.руб. на момент получения кредита.

 

 

ПОСТСКРИПТУМ

В этой статье мы сознательно не затронули некоторые вопросы. В частности мы не разбирали подробно условия банковских программ и не анализировали процентные ставки. Такая информация быстро устаревает – банки меняют ставки и некоторые условия достаточно часто.

Мы не касались вопросов ипотеки земельных участков, коттеджного, частного строительства, условий и схем кредитования новостроек. Это темы отдельного разговора. В любом случае у Вас всегда есть возможность задать нам интересующие Вас вопросы через Интернет или по телефону.

 

Наши специалисты с удовольствием ответят на любые Ваши вопросы. Заполните форму ниже, и мы ответим Вам по любым, указанным Вами контактам.

 

Позвоните нам по телефону 8(4152) 470-977, или заполните заявку (мы обязательно свяжемся с Вами). Первичная консультация бесплатно.

 

Комментарии

Список комментариев пуст


Оставьте свой комментарий

Для удобства  мы создали канал в Telegram https://t.me/bazaestate 

 
^ Наверх