Покупаем нежилое помещение: особенности сделки и что может пойти не так
Недвижимость бывает разная, а именно — жилая и нежилая. При покупке нежилого помещения предварительно стоит ознакомиться с особенностями сделки. Рассказываем, что такое нежилая недвижимость, как проходит подписание и оформление договора и есть ли иные способы отчуждения нежилого помещения (кроме купли-продажи).
Что такое нежилая недвижимость и что к ней относится
Нежилая или коммерческая недвижимость — это любые здания, сооружения или помещения, которые не предназначены для проживания. К сожалению, в российском законодательстве нет чёткого определения нежилых помещений, но есть точные обозначения жилых. Поэтому если недвижимость не имеет законного статуса жилого дома или его части, квартиры или комнаты, то она относится к нежилой.
Чаще всего сразу понятно, что относится к нежилым помещениям: это всевозможные торговые и производственные площадки, офисы, медицинские учреждения, бары, кафе, рестораны, склады и прочее. Но есть ещё одна категория, которая у многих вызывает недоумение, — это апартаменты.
Для многих апартаменты — синоним слова «квартира», причём хорошая и дорогая. Но по закону это нежилая недвижимость, хотя и предназначенная для проживания. Апартаменты могут выглядеть как обычные квартиры в многоквартирном доме, и в них даже разрешена временная регистрация, но вот прописаться постоянно в такой недвижимости не получится.
Если не совсем очевидно, к какой недвижимости относится конкретный объект, есть несколько способов убедиться, что он нежилой:
- проверить документы: в них обязательно указывается статус — жилой или нежилой;
- осмотреть объект недвижимости: у нежилого помещения всегда будет отдельный от общего вход;
- изучить требования пожарной и санитарно-технической безопасности к конкретному объекту: для нежилых помещений действуют более строгие требования;
- узнать, можно ли зарегистрироваться в помещении: в жилую недвижимость запрещено прописывать граждан.
Особенности покупки коммерческой недвижимости физическими лицами
Cдeлки c кoммepчecкoй нeдвижимocтью мoгyт зaключaть не только opгaнизaции или предприятия, но и физические лица. Приобретая нежилое помещение, владелец получает на него такие же права, как и на жилое — владеть, пользоваться и распоряжаться. Коммерческую недвижимость используют для бизнеса, сдают в аренду, перепродают или передают в качестве залога при банковском кредитовании.
Сделка купли-продажи такой недвижимости для физического лица практически ничем не отличается от покупки жилого объекта. Единственный нюанс — в том, что продавец обязан предъявить и предоставить больше документов.
Оформление договора купли-продажи
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости составляется в простой письменной форме. Можно самостоятельно набрать текст на компьютере, внести данные продавца и покупателя, информацию об объекте продажи и распечатать несколько экземпляров договора. Их нужно три: после регистрации сделки один экземпляр передается продавцу, второй — покупателю, а третий останется в Росреестре.
Нотариально заверять договор продажи требуется только в нескольких случаях:
- если один из участников сделки несовершеннолетний (ФЗ №218-ФЗ, ст. 54. п. 2);
- продавец коммерческой недвижимости признан недееспособным (ФЗ №218-ФЗ, ст. 54. п. 2);
- при продаже доли нежилого помещения (ФЗ №218-ФЗ, ст. 42, п.1.1);
- если одна из сторон сделки настаивает на участии в сделке нотариуса.
Во всех остальных случаях нотариальное заверение не требуется. Стороны сделки вправе сразу после подписания договора собрать необходимый пакет документов и отправиться в Росреестр для регистрации коммерческой недвижимости.
Какие документы потребуются для сделки
Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.
Если покупатель — частное лицо, то ему нужен только паспорт, чтобы на сделке подтвердить личность. Дополнительные документы покупателю потребуются в следующих ситуациях.
- Если сделка совершается на кредитные деньги, к пакету документов нужно добавить кредитный договор, подтверждающий, что банк выделил средства и одобряет покупку, если это целевое кредитование.
- Если покупатель не может лично присутствовать на подписании договора: в такой ситуации заранее оформляется нотариальная доверенность на представителя. Оригинал доверенности должен быть у представителя с собой на сделке.
В отличие от покупателя, продавцу потребуется подготовить более объёмный пакет документов, особенно, если владелец недвижимости — юридическое лицо. Вот список.
- Выписка из ЕГРЮЛ: подтверждает существование юридического лица и то, что оно зарегистрировано на законных основаниях. Срок действия выписки очень короткий — всего 1 день, поэтому рекомендуется заказывать её накануне сделки купли-продажи.
- Паспорт главы компании или директора и приказ о назначении на должность.
- Устав юридического лица.
- Справка о стоимости сделки: так как всё имущество компании — это её активы, то просто так распоряжаться ими нельзя. Если недвижимость, которую запланировали продать, оценивается больше, чем в 25% от стоимости всех активов компании, то для подписания договора купли-продажи нужно разрешение учредителей.
- Финансовая отчётность: необходима для подтверждения того, что компания не пытается избавиться от активов перед банкротством и тем самым не уходит от долгов и кредиторов.
- Доверенность: если глава компании или директор не может лично присутствовать на сделке, то его уполномоченный представитель должен предоставить доверенность на проведение сделки.
И на этом список не заканчивается: также потребуются документы на саму недвижимость. Пакет небольшой, но без него сделка просто не состоится. Итак, собственнику потребуется предоставить:
- документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение — например, предыдущий договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации, наследовании и т.д.;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- технический паспорт и кадастровый паспорт;
- справку об отсутствие задолженности по коммунальным и иным услугам, необходимым для содержания нежилого помещения;
- договоры с обслуживающими компаниями.
Нелишним будет запросить и оценочный отчёт. В нём эксперт укажет рыночную стоимость объекта недвижимости, а также незаконные перепланировки, если они были.
Оформление коммерческой недвижимости
Вне зависимости от того, какая недвижимость приобретается, нужно действовать по определенному алгоритму.
- Составление предварительного договора. Это необязательный этап, но он существенно упрощает жизнь продавцу и покупателю. В документе отображаются намерения сторон — соответственно, продать и купить нежилую недвижимость. Также указывается срок, когда должен быть подписан договор купли-продажи, и другие важные нюансы — например, стоимость объекта недвижимости и размер задатка. Составление предварительного договора даёт сторонам уверенность, что сделка состоится и никто другой не заберёт приглянувшуюся недвижимость. При этом продавец и покупатель получают законную отсрочку, чтобы, например, собрать деньги или подготовить документы к сделке.
- Подписание основного договора. В назначенную дату стороны встречаются и подписывают договор купли-продажи.
- Государственная регистрация. Это заключительный этап сделки: сторонам необходимо обратиться в Росреестр, оплатить госпошлину и подать заявление на регистрацию перехода права собственности.
Подводные камни сделок с нежилыми помещениями
Главная неприятность, которая поджидает покупателя нежилой недвижимости, — признание сделки недействительной. Есть несколько ситуаций, который приводят к такому печальному развитию событий.
- Договор купли-продажи подписал сотрудник, у которого не было на это прав. Заключать сделку вправе владелец компании, директор или председатель правления учредителей. Если подпись ставит кто-то другой, например, главбух предприятия, то необходима нотариальная доверенность на такие действия. Чтобы избежать проблем, важно удостовериться, что представитель компании имеет право распоряжаться имуществом или наделён доверенностью.
- Банкротство продавца. Если компания на мели, то её имущество идёт с молотка, чтобы закрыть долги перед кредиторами. Если компания в такой момент самостоятельно продаёт коммерческую недвижимость, то рано или поздно к этой сделке появятся вопросы у арбитражного управляющего, а договор купли-продажи будет отменён в судебном порядке. Поэтому рекомендуем «пробить» юридическое лицо по базе судебных приставов на наличие открытых производств и непогашенных долгов — для этого достаточно знать ИНН продавца.
- Есть другие претенденты на недвижимость. Не всегда внутри организаций всё гладко: случаются ситуации, когда недобросовестные сотрудники пытаются продать активы, а деньги хотят присвоить себе. В таком случае настоящие владельцы нежилого помещения начнут оспаривать сделку, что приведёт к неизбежному отчуждению и потере средств. Избежать проблем поможет предварительная проверка продавца по реестру арбитражных дел.
- Мошенники. Они действуют очень ловко — арендуют офис, создают видимость успешной компании и реализуют якобы принадлежащие им объекты недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. При необходимости всегда можно привлечь к сделке юриста или оформить всё нотариально.
Иные варианты отчуждения коммерческой недвижимости
Оформление коммерческой недвижимости на физическое лицо — это не всегда только купля-продажа, есть и другие варианты. Рассказываем о них подробнее.
Договор безвозмездного пользования
Нежилой недвижимостью могут просто разрешить пользоваться: на юридическом языке такая сделка называется безвозмездным пользованием (ГК РФ, ст. 689). Юридическое лицо вправе передавать своё имущество частным лицам и другим организациям. Чаще всего таким способом руководители предприятий передают имущество в пользование своим родственникам, супругам или детям. Это не запрещено законом.
Фактически коммерческий объект недвижимости принадлежит предприятию или организации, но пользуются им другие люди. Например, открывают в нём офис, производство или просто хранят товары. Законодательство требует чёткого определения времени пользования, а договора сроком более 1 года требуют регистрации в Росреестре.
Дарение
Собственник может подарить свою нежилую недвижимость. Но если владелец — юридическое лицо, то установлен перечень тех, кто не может выступать в роли одаряемых (ГК РФ, ст. 575):
- государственные и муниципальные служащие;
- банковские работники;
- медики, учителя и медработники, если даритель лечится, учится или находится на попечении у них;
- коммерческие организации.
Чаще всего дарение осуществляется между родственниками, как способ оптимизации налогообложения. Например, владелец завода может подарить часть имущества своему ребёнку. Сыну или дочке не придётся платить налог с подарка, так как он получен от родственника, плюс подаренное имущество автоматически будет выведено из налогооблагаемой базы по УСН.
Коротко о главном
Покупка нежилой недвижимости мало чем отличается от приобретения квартиры или дома. Сделка проводится по схожему алгоритму, но требуется более тщательная проверка объекта недвижимости и самого продавца.
Источник Яндекс Недвижимость