Если вы покупаете дом на вторичном рынке, имейте в виду: такие объекты могут таить в себе неочевидные проблемы. Потом они, конечно, дадут о себе знать, но будет уже поздно. Рассказываем, на что обратить внимание, чтобы не жалеть о потраченных деньгах и не разориться на ремонте.

Форумы по загородному строительству пестрят сообщениями, в которых новоиспеченные собственники домов жалуются на самые разные проблемы, всплывшие уже после покупки. При этом на просмотре, конечно, все было отлично и ничто не предвещало беды. Вот классическая история — ее рассказывает читательница Циан.Журнала Елена Пескова:

— «Два года назад мы с мужем захотели дачу — как раз отгремела пандемия, и мы поняли, что обязательно нужен какой-то загородный плацдарм. От идеи строительства отказались сразу: очереди у застройщиков на тот момент был просто сумасшедшие! К тому же не хотелось возиться в грязи, проверять качество работ, возить в машине бесконечные мешки с цементом — в общем, заниматься всем, что обычно сопутствует подобным мероприятиям.

Так мы стали искать дом. Симпатичных вариантов было много, но у каждого было и к чему придраться. Так, например, мы смотрели дом рядом с каналом имени Москвы с авторской архитектурой: гостиная и кухня в нем располагались на втором этаже, а на первом находились кладовки, спальни и санузлы.

Все потому, что внизу на этаже практически не было окон, а выяснилось это лишь на просмотре. Заодно стала известна и причина их отсутствия: в какой-то момент лопнул фундамент, и окна просто стали выпадать, так что хозяева их заделали. Но в объявлении об этом рассказывать не стали, а по фотографиям мы не поняли.

Очень много таких историй знает Павел Карабанов, руководитель направления «Технический надзор» федеральной компании «Карбонит», работающей на рынке уже 20 лет. Недавно компания стала партнером Циан в сервисе для проверки качества строительства, который позволяет заказать экспертный осмотр дома перед покупкой. 

Будьте уверены, если в доме есть проблемы, строительные эксперты их найдут. Это поможет вам принять взвешенное решение и при необходимости добавит аргументов для выгодного торга с продавцом.

Павел рассказал о наиболее распространенных проблемах, которые могут таиться в конструктиве самых, казалось бы, симпатичных домов. 

Скрытые дефекты под отделочным/декоративным покрытием

Если у дома есть декоративный фасад (например, сайдинг), а внутри проведена отделка, осмотреть его несущие конструкции, каркас и начинку невозможно. Этой ловушкой пользуется особая категория хитрых продавцов-«флипперов», которые покупают задешево старые дома в плохом состоянии, обшивают их красивыми, но весьма бюджетными фасадами и продают неопытным покупателям. При этом в деревянных стенах могут таиться сгнившие элементы каркаса, а в каменных домах — плесень, грибок и прочие неприятности. 

Снять отделку собственник, разумеется, не даст, поэтому приходится пользоваться тремя способами:

1. Если можно без потерь снять хоть какие-то элементы, то их снимают и потом возвращают обратно. Это возможно, например, если фасадные панели прикреплены на саморезах. 

2. Можно использовать инструменты — например, эндоскоп, который позволяет через небольшое отверстие осмотреть труднодоступные места. А георадар — это своего рода УЗИ для поверхностей: с его помощью можно узнать, нет ли пустот в стене или под домом.

3. Обращать внимание на косвенные признаки. Безусловно, их десятки и даже сотни, поэтому гораздо лучше видят их люди с опытом.

Вот лишь несколько моментов, на которых можно остановиться:

• следы подтеков — неважно, где: под декоративной панелью, просто на стене и т. д.;
• вздутие напольных и настенных поверхностей;
• шкафы, панели и картины в странных местах.

Впрочем, шкаф может находиться и во вполне логичном для него месте, но выполнять сразу две функции — прямую и декоративную. Заглянуть за него стоит в любом случае.

Павел Карабанов, руководитель направления «Технический надзор» компании «Карбонит»:

— Мы искали причину проблем с фундаментом одного загородного дома. Через семь домов проводились работы по гидроизоляции подвала. В ходе них строители случайно перекрыли русло подземной реки, и она, обогнув семерых соседей, вышла ровно в подвале нашего объекта. Напор этой реки был настолько сильным, что разрушил фундаментную плиту.
 

Неравномерные осадки фундамента

Перекос поверхностей, неравномерная осадка, невозможность открыть двери и/или окна — все это может быть свидетельством деформации фундамента и чревато нарушением конструктива здания. Страдают и инженерные системы: к примеру, могут потрескаться и дать течь места соединения труб. 

Цоколь дома должен находиться в одной плоскости, и это проверяется, например, строительным уровнем.

Павел Карабанов, руководитель направления «Технический надзор» компании «Карбонит»:

— В одном из Подмосковных районов люди стали жаловаться на проблемы с фундаментом. Начали разбираться, и выяснилось, что в 30 (тридцати!) км выкопали карьер. В итоге во всех окрестностях ушла подземная вода. В одних местах образовались пустоты, а в других, наоборот, повысилось давление грунта. Этот дисбаланс и повлиял на фундаменты, расположенные, напомню, в 30 км.

Гидроизоляция фундамента

В старых домах гидроизоляцию подвала (как правило, подвалы строили из бетонных блоков) делали из любых подручных материалов — например, рубероида или мастики. С годами эти материалы приходят в полную негодность, и все надо полностью переделывать. 

Учитывая, что и современные материалы рано или поздно портятся, люди все чаще совсем отказываются от подвалов. Но все-таки, пока они существуют, им всегда сопутствуют какие-то проблемы. 

Они могут быть:

• сезонными, когда при таянии снега уровень грунтовых вод поднимается и влага подтапливает стены;
• постоянными, когда вода поступает в подвал круглогодично и может стоять там годами.

Если в доме есть подвал, но видимых подтоплений нет, имеет смысл воспользоваться влагомером и убедиться, что перед вами — приятное исключение. При этом проверять надо не только и не столько сам подвал, сколько жилые этажи. 

ИСТОРИЯ С ФОРУМА: 

«Мы купили не очень молодой дом в коттеджном поселке в районе Клязьмы. Несмотря на то что покупка была довольно дорогой, экспертов мы звать не стали. Было очевидно, что продавцы когда-то строили дом для себя, и уже тогда они явно не экономили. А значит, рассудили мы, построили на совесть. 

Проблема вылезла, откуда не ждали: из-под дубовой штукатурки. Эта современная штукатурка нежная, и чуть что — сразу даст знать о протечках. А 15–20 лет назад ее клали на века. В итоге она выступила в роли своеобразного гидробарьера и замаскировала подтопления, которые нам пришлось ликвидировать уже самим и с большими затратами».

Стропильная система

В 90% случаев кровли не эксплуатируются, и добраться до них для осмотра запотолочного пространства очень сложно. 

Если же чердак есть, то чаще всего возникают следующие проблемы:

1. Порча деревянных конструкций — особенно в случае, если их заранее не обработали огне- и биозащитными составами. Со временем такая древесина начинает страдать быстрее, чем где бы то ни было в доме. Условия для этого идеальные: под крышей может быть более влажно, да и тепло по законам физики поднимается наверх. Учитывая, что нагрузка на эти конструкции выше (не забывайте про снег), гниение и плесень могут спровоцировать аварийные ситуации.

2. Отсутствие качественной ветро- и влагозащитной изоляции или их неправильное использование. К примеру, пленки уложили не той стороной или рабочие забыли проклеить швы у пленок, уложенных внахлест (а значит, изоляции вообще нет). В результате каркас крыши подвергается воздействию излишней влаги.

3. Неправильно собранные узлы стропильной системы. Такая конструкция может не выдержать нагрузки — тогда крыша просядет или даже проломится под тяжестью снега.

4. При проверке актуально использовать влагомер, чтобы оценить уровень влажности как под крышей, так и в самих деревянных конструкциях. Еще можно проверить надежность болтовых соединений с помощью динамометрических ключей. Дерево — живой и относительно подвижный материал, поэтому со временем что-то может и разболтаться. 

О том, что кровля течет, говорят не только откровенные потеки, но и пятна на пленках.

ИСТОРИЯ С ФОРУМА: 

«Мне повезло: я перед покупкой все-таки вызвал специалистов, и они нашли проблему в месте, на которое я бы подумал в последнюю очередь. При осмотре стропильной системы эксперты обратили внимание на обзол — это не снятая с деревянных элементов кора. Сковырнули кусочек, а под ней — целая колония насекомых». 

Большинство проблем с кровлей решается только через демонтаж — то есть крышу придется разбирать целиком или частично, а это дорого и сложно. Локальный ремонт, как правило, оказывается временной мерой.

Защита деревянных элементов

Если дом построен по смешанной технологии — например, часть из бетона, а другая из дерева, стыки разных материалов должны быть проработаны особым образом. В противном случае со временем может начаться как физическое, так и химическое взаимодействие, в результате чего конструкция станет менее надежной.

Выше мы упоминали, что деревянные конструкции должны быть обработаны огне- и биозащитой. Это касается не только стропильной системы, но и всех остальных конструктивных элементов. 

Как правило, защитные составы — яркого оттенка, так что в современных домах легко определить, проведена ли эта процедура или нет. 

В старых домах это сложнее: тогда для защиты дерево выжигали паяльной лампой или смазывали — например, отработанным машинным маслом.

Павел Карабанов, руководитель направления «Технический надзор» компании «Карбонит»:

— Довольно распространенная проблема деревянных срубов — жуки. Их дорожки хорошо видны на деревянных поверхностях. Плохие новости: если дом оказался в зоне нашествия насекомых, никакая обработка не поможет. Обычно под ударом оказываются все соседствующие деревянные строения. Действовать в таких случаях приходится кардинально и начинать с вырубки зараженного леса, который, скорее всего, находится поблизости. 

Дефекты инженерных сетей

Инженерные сети нуждаются в регулярном техническом обслуживании, так как все они имеют свойство со временем портиться: что-то рассыхается, что-то растягивается, что-то трескается. Иногда негативный эффект кажется минимальным — капает по чайной ложке в день, не страшно. 

На самом деле, поговорка «вода камень точит» подходит здесь в самом буквальном смысле. Даже чайная, но регулярная ложка непредусмотренной жидкости может испортить фундамент, потолок и любой другой узел.

Кроме того, если что-то регулярно подтекает, велика вероятность, что давление в системе упадет, а это снижает эффективность ее работы. Кстати, именно давление в трубах может подсказать о наличии проблемы: если оно не держится, значит, где-то есть утечка или неисправен насос. 

Минимальный список дел при проверке у специалистов выглядит так:

1. Включить системы отопления и водоснабжения.

2. Оценить их работу (есть ли вода в кране, подается ли тепло в батареи).

3. Проверить работу манометра (эффективнее всего делать это через сутки после запуска).

4. Удостовериться, нет ли воздуха в трубах.

5. Поискать следы протечек на всех без исключения соединениях.

6. Проверить тепловизором, равномерно ли прогревается контур теплых полов.

7. Оценить работу септика:

• заполнен ли он водой;
• работают ли аэрационные насосы, бурлит ли система (так она насыщается необходимым для работы кислородом);
• нет ли запаха канализации;
• чистая ли вода в отведенном под нее отсеке.

Опционально можно посмотреть документы на септик и выяснить, какой он емкости и на какое основание установлен. Если основания нет, септик со временем выпрет из земли. 

8. Проверить работу кондиционера:

• есть ли ревизионные люки, где они находятся, есть ли к ним доступ и что в них происходит;
• какой тип сифона используется и в каком он состоянии;
• куда выводятся дренажные трубки, не заилены ли они и уходит ли из них вода;
• работает ли система на охлаждение и обогрев. 

ВАЖНО

Надо не просто убедиться, что кондиционер включается, а что он выполняет свои функции и из него, к примеру, не вытек фреон. 

Проверка кондиционера должна занимать не менее часа, чтобы успел выработаться конденсат — эксперт должен посмотреть, куда он денется. Бывает, что дренажная трубка находится в стене и со временем забивается. Вода через нее уже не проходит и начинает капать из самого блока. В этом случае придется разбирать стену, чтобы исправить ситуацию. 

9. Оценка работы электрических сетей:

• в доме нет оголенных проводов;
• ничего не коротит, свет не мигает, пробки при включении приборов не выбивает;
• в электрощитке все подписано (читай: понятно, какой автомат за какую зону отвечает). 

Неаккуратность в этом вопросе не является нарушением или явным признаком проблем, но может намекать, насколько хозяева щепетильны в серьезных вопросах. 

ИСТОРИЯ С ФОРУМА:

 «Покупали дом. Стали проверять с техником — вроде все в порядке. А тут он одновременно включил чайник и посудомойку, и тут же выбило пробки! Попробовали со стиральной машиной — та же история. В общем, проводка оставляла желать лучшего. Дом мы, правда, купили, но со скидкой на переделку электрики».

Рассказанные истории и ситуации — лишь верхушка айсберга. Хотите избежать больших трат на переделку — не экономьте на проверке и обращайтесь к специалистам заранее!