Принимая решение о том, как покупать или продавать жилье – с риэлтором или без, чаще всего люди интересуются стоимостью услуг специалиста. Проводить сделку удобнее и проще с риэлтором, но не всегда понятно, сколько придется отдать денег за его помощь и в чем эта помощь будет заключаться.

Услуги риэлтора – что может сделать специалист

Перечень услуг, которые предоставляет риэлтор, может отличаться у каждого специалиста.

В общий перечень услуг риэлтора могут входить следующие:

• проведение консультаций;
• подбор недвижимости для клиента или поиск покупателя на объект;
• организация просмотра недвижимости и помощь в переговорах сторон;
• решение финансовых вопросов;
• оформление документов, которые необходимы при сделке.

Что делает риэлтор при сделках с новостройкой

Для тех, кто хочет приобрести недвижимость в новостройке, риэлтор:

• подбирает объект с учетом пожеланий покупателя;
• проверяет девелопера. В проверку может входить анализ компании самого застройщика и его репутации, сбор информации о проекте, проверка разрешения на строительство;
• проверяет соблюдение сроков строительства объекта;
• сопровождает покупателя в процессе проведения сделки;
• помогает с регистрацией права собственности в Росреестре.

Риэлтор может понадобиться при дистанционной покупке квартиры в другом городе, когда у покупателя нет желания или возможности самому изучить рынок.

Услуги риэлтора при сделке с вторичной недвижимостью

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке перечень услуг зависит от многих факторов, в частности, от того, что нужно клиенту — купить или продать жилье. Например, для потенциального покупателя, риэлтор может:

• подбирать жилье с учетом пожеланий клиента;
• проверять объект на юридическую чистоту. В частности, риэлтор может оценивать квартиру на предмет отсутствия обременений или факторов, из-за которых сделка может не состояться. Или впоследствии из-за них возникнут проблемы, которые могут стоить покупателю потере права собственности на объект;
• определять стоимость объекта;
• участвовать в переговорах сторон, помогать уладить конфликтные моменты;
• составлять предварительный и основной договора купли-продажи;
• организовывать передачу денег — задатка и основной суммы средств;
• подготавливать документы к проведению основной сделки;
• сопровождать клиента до момента регистрации права собственности и получения выписки из ЕГРН.

Дополнительные услуги, которые может оказать риэлтор

Кроме основных услуг риэлторы могут оказывать и дополнительные. Это может быть:

• помощь в составлении доверенности на продажу квартиры;
• проверка доверенности, по которой продается недвижимость;
• получение разрешения органов опеки на сделку, например, если продается квартира, собственник которой – несовершеннолетний;
• оплата государственной пошлины, например, за проведение регистрационных действий;
• заказ технической документации на объект, например, при составлении технического плана.

Как считают комиссию риэлтору

Единого порядка расчета комиссии риэлтору нет. Способ может отличаться в разных агентствах недвижимости и у разных риэлторов. Комиссия может представлять собой:

• твердую сумму. Комиссия риэлтора не привязывается к тому, сколько стоит проданный или приобретенный объект. Например, риэлтор озвучивает, что его комиссия составляет 50 тыс. рублей. В таком случае и те клиенты, которые продали квартиру за 2 млн рублей, и те, которые продали дом за 3 млн рублей, заплатят риэлтору одинаковую сумму;
• процент от сделки. Размер комиссии риэлтора напрямую зависит от того, сколько стоит объект. Например, риэлтор озвучивает, что его комиссия составит 2%. Тогда при продаже объекта стоимостью 2 млн рублей комиссия риэлтора будет 100 тыс. рублей. Если жилье стоит 3 млн рублей, тогда комиссия составит уже 150 тыс. рублей;
• смешанную сумму. Размер комиссии зависит от того, за сколько продали квартиру, но не полностью. Частично комиссия включает в себя фиксированную оплату и частично — процент от стоимости жилья. Например, риэлтор может сказать, что его комиссия составит 25 тыс. рублей и еще 1% от стоимости проданного объекта. Если квартира будет стоить 2 млн рублей, риэлтор получит 20 тыс. в качестве процентов. Общая сумма за оказанные услуги будет составлять уже 45 тыс. рублей. Если квартира стоит 3 млн рублей, комиссия будет включать 25 тыс. рублей фиксированной оплаты и 30 тыс. рублей процентов — всего он получит 50 тыс. рублей.

А когда платить?

Часто клиент платит после того, как сделка уже проведена. Но в некоторых случаях клиент может платить поэтапно – за определенные услуги, которые уже оказаны. Бывает, что риэлтора просят оплатить часть комиссии или всю комиссию сразу. Каких-либо запретов на это нет, но, как правило, в таких ситуациях лучше насторожиться и проверить репутацию риэлтора и информацию о нем. Возможно, предоплату просит мошенник, который даже не будет заниматься сделкой.

Чьи расходы?

Перед обращением к риэлтору клиентов часто интересует вопрос о том, на чьи плечи ложатся расходы по оплате услуг. Оплачивает услуги тот, кто их заказывает. Например, если к риэлтору обращается собственник квартиры, то он и платит комиссию после того, как жилье будет продано. Соответственно, такой риэлтор будет работать в интересах продавца. Например, он будет стараться представить объект потенциальному покупателю так, чтобы сделка состоялась. В частности, уделит особое внимание предпродажной подготовке квартиры, сделает такие фотографии для объявления, которые предоставят максимум информации для клиента, будет пытаться продать квартиру дороже, особенно, если размер его комиссии зависит от итоговой цены.

Если к риэлтору обращается человек, который собирается купить квартиру, то после приобретения недвижимости именно он оплачивает услуги, оказанные риэлтором. Риэлтор продавца будет стараться подобрать объект, максимально отвечающий требованиям покупателя. Также он будет стараться максимально снизить цену для своего клиента. Но риэлтор может работать и на обе стороны — быть посредником между покупателем квартиры и ее продавцом. В этом случае он действует в интересах обеих сторон. Тогда и комиссию ему платят обе стороны.

Может быть так, что у каждой из сторон сделки есть свой риэлтор — один из них ищет клиенту квартиру для покупки, а другой — продает жилье своего клиента. После совершения сделки каждая из сторон оплачивает услуги своего риэлтора.

Что влияет на стоимость услуг риэлтора

Факторами, которые оказывают влияние на стоимость услуг, могут быть такие:

• в каком регионе проводится сделка;
• как работает риэлтор — самостоятельно или представляет агентство недвижимости;
• как давно работает риэлтор или агентство недвижимости, какая у них репутация;
• какие услуги будет оказывать риэлтор своему клиенту;
• будет ли увеличиваться перечень оказываемых услуг;
• какой будет сделка. Например, комиссия может быть больше в случае проведения альтернативной сделки, когда клиент хочет продать одну квартиру и сразу купить другую. В этом случае риэлтору придется сначала сопровождать своего клиента в продаже недвижимости, а потом – в покупке нового жилья.

Размер комиссии риэлтора может сильно варьироваться в зависимости от разных факторов. Если говорить о средней стоимости услуг при расчете от цены объекта, она составляет 1-5%.

Чем больше, тем лучше – можно ли обратиться сразу к нескольким риэлторам?

Принимая решение проводить сделку с риэлтором, покупатели и продавцы квартир могут задумываться о том, как лучше поступить – работать с одним или несколькими специалистами. Никаких препятствий в обращении к нескольким риэлторам нет. Но есть исключение — оформление эксклюзивного договора. Это договор, которым клиент предоставляет преимущественное право оказывать ему услугу. Например, если владелец собирается продавать квартиру и заключает такой договор, он обязуется не обращаться к другим риэлторам, которые тоже будут продавать его жилье.

Недостаток обращения сразу к нескольким риэлторам может быть в следующем:

• на каждого из риэлторов придется тратить время — обсуждать условия договора, показывать объект, отвечать на дополнительные вопросы;
• с каждым из риэлторов могут возникать какие-то проблемы, которые придется оперативно решать;
• при организации просмотра квартир покупателями придется дополнительно согласовывать время с несколькими риэлторами. Но даже при согласовании могут быть накладки, когда кто-то из риэлторов или клиентов опоздает.

Если принято решение о том, что услуги будет оказывать один риэлтор, можно попробовать провести сделку по эксклюзивному договору. Преимущество такого договора в том, что риэлтор практически гарантированно получит гонорар потому, что сделкой будет заниматься только он. Такая гарантия, как правило, заставляет специалиста более серьезно подходить к работе. Поэтому больше вероятности того, что риэлтор быстрее найдет клиента и продаст жилье по более высокой стоимости.

Зачем мне риэлтор – ведь можно и без него

Основная причина того, что многие покупатели или продавцы квартир отказываются от обращения к риэлтору, заключается в нежелании платить лишние деньги. Часть участников сделки, которые приобретают новостройку или вторичную недвижимость с ипотекой, вообще считают, что риэлтор — лишнее звено, которое нужно убрать, а все риски проверит банк. На самом деле банк проверяет риски, но только частично. Например, кредит на новостройку банк выдает только аккредитованным застройщикам. Причем часто аккредитуется не только застройщик, но и конкретная новостройка, когда банк проверяет определенный объект. Но нужно учитывать, что все остальные услуги, которые готов оказать риэлтор при покупке новостройки, банк не окажет.

При покупке квартиры на рынке вторичной недвижимости банк, который дает ипотеку, оценивает ликвидность объекта, но глубокой проверки юридической чистоты сделки не будет. И банк не будет оказывать дополнительные услуги, например, искать заемщику хорошие варианты или помогать составлять договор для сделки.

Однозначного ответа на вопрос о том, стоит ли экономить на риэлторе, нет. Покупатель или продавец могут обойтись и без такого специалиста. Но нужно понимать, что сделка без риэлтора может занять гораздо больше времени и нервов. Например, когда стороны подпишут договор купли-продажи, передадут деньги, придут регистрировать право собственности, а окажется, что этого сделать нельзя, потому что нет письменного согласия на сделку, составленного супругой собственника. В такой ситуации придется составлять согласие, заверять его у нотариуса — право собственности будет перерегистрировано на нового собственника позже.

Еще из-за того, что не будет проверена юридическая чистота сделки, можно лишиться и денег и квартиры. Но и обращаясь к риэлтору, нужно понимать, что стопроцентной гарантии в том, что сделка пройдет гладко и проблем не будет, нет. Например, проблемы могут возникнуть из-за того, что покупатель или продавец квартиры обратится к некомпетентному специалисту.

Как выбрать риэлтора, чтобы не прогадать

Универсального ответа на этот вопрос нет. Но больше шансов найти хорошего специалиста, если:

• поинтересоваться у знакомых о том, к кому они обращались при покупке или продаже квартиры, какие у них впечатления о работе специалиста;
• задать вопрос о риэлторах или агентствах в местных группах социальных сетей;
• выбрать риэлтора с большим опытом работы. Чем больше специалист решал различных вопросов и провел сделок, тем меньше вероятности возникновения проблем во время продажи или покупки квартиры;
• собрать информацию о риэлторе, например, отзывы о его работе от реальных клиентов;
• обсудить все моменты работы риэлтора еще до заключения договора — уточнить, что он может сделать, в чем сможет помочь, какие этапы придется проходить самостоятельно.

Нина Мачаидзе - мир квартир