Портал HomesOverseas совместно с экспертами по зарубежной недвижимости подводит итоги года; Какие тенденции сегодня доминируют, и что повлияло на рынки? Растут ли продажи квартир и домов? Что происходит с ценами? Активны ли иностранные покупатели так же, как и в прошлом году? Каковы перспективы на следующие 12 месяцев? 

Общие тенденции

Состояние ключевых рынков недвижимости сегодня – это продолжение реакции на глобальные потрясения 2022-2023 года. Прежде всего, на затяжной военный конфликт между Россией и Украиной, повлекший за собой санкции против РФ, энергетический кризис в Европе, инфляцию во всём мире, удорожание кредитов, поток иммигрантов и беженцев. В октябре 2023-го, как известно, полыхнуло ещё и на Ближнем Востоке, что усугубило уже имеющиеся проблемы.

Рынки США, Канады, Великобритании, Германии, Италии, Франции, Венгрии, Чехии, которые росли десять и более лет (особенно активно – во время пандемии на фоне сниженных ставок по ипотеке), сегодня, напротив, стагнируют или и вовсе падают. Причина – дорогие ипотечные кредиты из-за беспрецедентного подъёма ставок, а также общее повышение стоимости жизни. При этом в большинстве государств цены продолжают расти, несмотря на падение продаж. Например, в США (+3,9% за год). Исключение составляют Швеция (-11%), Гонконг (-8,7%), Германия (-5,8%), Великобритания (-5,3%), Китай (-2,7%) и некоторые другие. 

После продолжительного бума охлаждается рынок Болгарии. Это особенно заметно по резкому сокращению количества сделок в 3-м квартале 2023-го, хотя существенной коррекции цен не происходит. Курорты страны по-прежнему интересны русскоязычному покупателю квартир – Болгария снова на 1-м месте по числу запросов на портале HomesOverseas.ru, несмотря на то, что добраться сюда из РФ стало намного сложнее.

Рынок Турции стоит особняком. После невероятного ажиотажа 2021-2022 года и рекордного среди всех стран роста цен наступил период стагнации. Февральское землетрясение, обрушившееся на Кахраманмараш и Хатай, не затронуло сейсмически более безопасные средиземноморские курорты, которые в основном в фокусе внимания у иностранцев. Тем не менее, катастрофа, а ещё в большей степени изменения в законодательстве Турции, касающиеся условий получения ВНЖ при покупке недвижимости и правил сдачи жилья в краткосрочную аренду, ударили по зарубежному спросу на квартиры. По числу запросов на портале Турция переместилась на вторую строчку.     

Некоторые европейские страны, тем не менее, идут вопреки тенденции или не так быстро ей следуют. Так, в 2023 году продолжался устойчивый рост продаж в Черногории. Её позиции на портале также стабильны – третье место.

В Испании показатели по продажам одни из самых высоких с 2015 года, но они ощутимо ниже, чем в рекордном 2022-м. Цены при этом активно растут, особенно на новостройки (достигнут максимум с 2007 года) – во многом благодаря высокому интересу к этому рынку иностранцев. Одна из причин – программа «Золотая виза», которая доступна в том числе для россиян и белорусов. Граждане России стали в 2022 году третьей по величине национальной группой, получившей резидентские визы по программам, предназначенным для иностранных предпринимателей, инвесторов, покупателей недвижимости и владельцев крупного бизнеса. Вероятно, в 2023-м они также в числе лидеров.

Завидный рост в течение 2022-2023 года испытывал рынок недвижимости Кипра. Во многом это также заслуга иностранцев, прежде всего россиян, украинцев, израильтян, британцев. Лишь к последнему кварталу 2023 года появились первые признаки охлаждения (кроме Ларнаки, в которую устремились израильтяне). Кипрские отраслевые эксперты считают, что замедление в какой-то мере связано с тем, что часть зарубежного спроса переместилась в сторону непризнанной Турецкой Республики Северного Кипра. Несмотря на то, что цены на жильё в ТРСК за последние два года утроились, они всё ещё существенно ниже, чем в Республике Кипр. 

Высокие показатели по продажам жилья продолжают демонстрировать Объединённые Арабские Эмираты. Этот поезд набрал темп, начиная с 2021 года, и пока лишь периодически немного притормаживает. Иностранный спрос на Дубай колоссальный, однако в этом году россияне утратили на нём первенство. Очевиден рост интереса зарубежных инвесторов и к другим эмиратам, прежде всего, Абу-Даби и Рас-эль-Хайме.

Явный откат по объёму продаж после прошлогоднего бума наблюдался, начиная со второй половины 2023 года, в Грузии. Количество сделок снижается, идёт небольшая коррекция цен как на покупку, так и на аренду жилья.

Недвижимость Греции была буквально нарасхват в 2023 году среди иностранцев, которые спешили получить «золотую визу» страны по старым условиям, то есть за покупку дома стоимостью 250 000 евро, а не 500 000 евро, как теперь. Однако этот ажиотаж прошёл мимо россиян, так как программа инвестиционного ВНЖ Греции гражданам РФ недоступна. Зато виза цифрового кочевника доступна и пользуется спросом, о чём мы подробно рассказывали.

На протяжении 2023 года участники рынка недвижимости Португалии следили за событиями вокруг законопроекта «Больше жилья», который содержит пункты, урезающие возможности программы «Золотая виза». В итоге закон был принят, и получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость больше нельзя. Остались другие опции, которые позволяют состоятельным иностранцам стать резидентами Португалии.   

Из азиатских направлений стоит особенно выделить Египет и Таиланд.

Египет «выстрелил» в 2022 и особенно в 2023 году благодаря радикально низким ценам на жильё – от 10 000 долларов США за квартиру в Хургаде и от 30 000 – в Шарм-эль-Шейхе, а также довольно лёгким способам получить годичную визу (хотя и со своими нюансами).

Таиланд славится бюджетными предложениями в Паттайе и более дорогими – на Пхукете. Россияне в этом году были активными покупателями и небольших курортных квартир в кондоминиумах, и роскошных апартаментов и вилл с бассейнами. 

В 2023 году на портале HomesOverseas.ru вновь появилось направление – ЮАР. Рекомендуем присмотреться к нему, потому что там инвесторов из России и постсоветских стран жду с распростёртыми объятиями. Мы сделали по Южной Африке обзор рынка.

Турция

Ксения Балджи, исполнительный директор Liga Real Estate: «На рынке жилья Турции 2023-й год можно охарактеризовать одним словом – стагнация».

Уже в декабре 2022-го мы почувствовали спад спроса и к июню 2023-го, то есть сразу после второго тура президентских выборов, он достиг апогея.

Надо отметить, что 2022-й был годом ускоренного спроса, когда люди скупали недвижимость, даже если они ранее не планировали. Многие россияне решили тогда обзавестись запасным аэродромом. Это сказалось и на типах запросов. В частности, если раньше из десяти покупателей только трём был нужен вид на жительство, то теперь всем десяти, причём включая тех, кто не планировал переезжать в Турцию. Случился небывалый бум на рынке, после чего в 2023-м произошёл резкий откат и стагнация.

Причин охлаждения несколько, но основные кроются в государственной политике. Когда в Турцию в 2022-м началась активная, часто паническая, миграция, власти стали пытаться её ограничивать. Первые меры были не особенно эффективными в этом отношении в том смысле, что они не притормозили зарубежный спрос. Имею в виду введение с 5 мая 2022 года порога стоимости квартиры для оформления ВНЖ на основании покупки (75 000 долларов США для крупных городов) и повышение с 13 июня 2022 года порога вложений по программе инвестиционного гражданства (с 250 000 до 400 000 долларов США). Однако дальнейшее ужесточение дало свои плоды. В середине лета 2022 года власти закрыли для получения первичного ВНЖ самые популярные у иностранцев районы в Анталии, Алании, Стамбуле. Далее, в конце прошлого года, перестали выдавать туристический ВНЖ на основании аренды жилья. В результате некоторые сомневающиеся покинули Турцию.

С начала 2023 года стартует предвыборная гонка. Каждый из двух основных кандидатов, действующий президент и главный оппозиционер, начинает нести требования своего электората в СМИ. В этот момент особенно громко зазвучали слова оппозиционеров о том, что именно иностранцы повлияли на повышение стоимости аренды и покупки жилья. Не секрет, что большинство турок живёт в арендованных квартирах, а в туристических регионах арендные ставки из-за наплыва иностранцев выросли порой в 3-4 раза. Как показали выборы, очень многие считали справедливым требование оппозиции полностью на какой-то срок запретить продажи недвижимости иностранцам. Несмотря на то, что победил с небольшим отрывом действующий президент и получил большинство парламентских мандатов, расслабиться он не может. В 2024 году предстоят муниципальные выборы, которые в прошлый раз были проиграны его партией, причём проиграны очень серьёзно, так как из-под их влияния ушли такие города, как Стамбул, Анкара, Анталия, Мерсин. Команда президента понимает настроения половины населения и пытается на фоне продолжающей инфляции как-то смягчить электорат. Запретить полностью продажу недвижимости нерезидентам они не могут, поэтому вводят ограничения, которые на сей раз должны сильно повлиять на приток покупателей из зарубежных стран.

В октябре 2023 года власти подняли порог стоимости недвижимости для ВНЖ до 200 000 долларов США, причём учитывают теперь именно кадастровую стоимость. Это по факту означает, что квартира должна стоить минимум 300 000 долларов в тех регионах, где кадастровая стоимость занижена по отношению к рыночной, а это большинство турецких регионов. С 1 января 2024 года порог инвестиций под гражданство также, по предварительным сведениям, поднят – до 600 000 долларов США.

Однако это ещё не всё. Правительство, пытаясь решить проблему с доступностью съёмного жилья для местного населения, ввело ограничения на сдачу недвижимости в краткосрочную аренду. Поправки ещё не вступили в силу, но уже с нового года будут применяться на практике. Данная мера охладила инвесторов, которые планировали покупать квартиру под сдачу в краткосрочную аренду.

Надо отметить, что, вводя те или иные ограничения, власти ведут себя довольно странно, не давая к этим законам и поправкам никаких разъяснений. Такое ощущение, что они просто панически нажали на стоп-кран, для того чтобы угодить местным и спросить потом, помогло - не помогло.

Сегодня покупателей на рынке практически нет. Рынок встал без преувеличения. Та цель, которая ставилась государством – остановить приток миграции – однозначно достигнута. Насколько она разумна, это уже другой разговор.

Если говорить о прогнозе на 2024 год, то как минимум должны быть даны разъяснения к принятым законам и указания, как это применять на практике. Пока непонятно, что будет с арендой, например. Нет ясности с порогом инвестиций на основе кадастровой стоимости. Как это будет выглядеть с теми проектами, по которым уже вышли тапу (свидетельства о собственности), и они уже идут по заниженной кадастровой. Говорят, что экспертную стоимость приравняют к кадастровой. Одним словом, много вопросов, но пока мало ответов.

В такие моменты, как сегодня на рынке, дешевеет вторичная недвижимость, а застройщики дают «сказочные» условия.

Некоторые компании опускают первоначальный взнос по рассрочке до 10%, тогда как в обычных обстоятельствах он составляет минимум 30%. Многие продлевают рассрочку на период уже после окончания строительства. Сейчас время «оптовиков», которые любят закупаться в кризис. Таких очень немного. Обычно эти инвесторы сильно выигрывают в тот момент, когда спрос восстанавливается, а он восстанавливается. Сказать, что это произойдёт к выборам или после выборов, я не берусь. Скорее всего, ясность на рынке, а затем и постепенное восстановление спроса наступит к лету 2024 года.

Испания

Екатерина Охилькова, руководитель агентства Expert Agent: «Портрет иностранного покупателя на рынке недвижимости Испании радикально изменился».

На рынке жилья Испании 2023 год был одним из самых успешных. Мы наблюдали оживление рынка – вырос спрос, увеличилось количество сделок, цена чека, стоимость недвижимости в целом. Значительно поднялась арендная плата.

Набирает обороты жилищное строительство, выходит много новых проектов, причём как средних, рассчитанных на 2-3 года, так и масштабных – на 10 лет развития. Есть и небольшие объекты, которые возводятся за 11 месяцев.

Недвижимость ощутимо дорожает. Раз в полгода цены стабильно пересматриваются в сторону увеличения. Скажем, на этапе котлована цена одна, а на завершающей стадии уже другая. Квартира, которую в 2022 году можно было купить за 400 000 евро, сейчас стоит 600 000 евро.

Отмечу, что со стороны иностранцев мы видим бум спроса на испанскую недвижимость. Покупают поляки, бельгийцы, европейцы из других стран. Народ не копит, а вкладывает в активы. Испания, особенно Коста-Бланка, отличается благоприятным климатом, здесь можно комфортно проводить зиму. Большая часть людей именно поэтому и выбирает Испанию для покупки дома для отдыха или зимовки.

Активны на рынке Испании и россияне. Да, препоны, связанные с санкциями, продолжаются, но в большинстве случаев они решаемые. Какие же это сложности? Отказы в открытии банковского счёта, блокировка счетов россиян, не имеющих ВНЖ Испании или Евросоюза, блокировка транзакций.

Именно из-за риска блокировки счетов многие обладатели капиталов из России предпочитают перекладывать их в недвижимость. Мы видим эту тенденцию и такие запросы.   

В целом за последние полтора-два года портрет иностранного покупателя квартир и вилл в Испании изменился. Сегодня на рынке стало больше инвесторов. Люди не из ЕС рассматривают приобретение жилья как возможность стать участником программы «Золотая виза», которая позволяет иностранцам наслаждаться свободой перемещения, не проживая при этом в Испании постоянно. Купив недвижимость с такой целью (порог инвестиций от 500 000 евро), можно затем сдавать её в аренду и ждать дальнейшего роста её стоимости.

Если раньше на рынке большая часть покупателей смотрела в сторону бюджетных вариантов, то сегодня преобладают инвесторы, ищущие дорогие объекты, от 500 000 евро. Спрос настолько велик, что сейчас практически не найти новых предложений от застройщика, которые подходят под требования программы. Они практически все раскуплены.

Отмечу, что с рынка совсем ушли «наблюдатели», то есть туристы, рассматривающие покупку гипотетически когда-либо. Сегодняшние клиенты конкретные, которые знают, чего они хотят.

Думаю, что в 2024 году проекты будут продолжать развиваться, а цены расти. Прогнозы давать сложно, но предполагаю, что не менее, чем на 20% увеличатся цены. Люди будут продолжать вкладывать в недвижимость на побережьях Коста-Бланка, Коста-дель-Соль, а также в крупных городах, таких как Барселона, Мадрид.

Черногория

Светлана Замотина, директор агентства Tradegoria: «В Черногории 2023 год – год смены ориентиров».

Год 2023-й на рынке жилья Черногории отличался от предыдущего. Дело в том, что 2022 год был связан с геополитической ситуацией в мире и большой миграцией. В Черногорию приехало много как украинцев, так и граждан РФ. Цены на аренду устремились в космос, на рынке возник ажиотаж, спровоцированный россиянами и украинцами (были готовы покупать всё и за любые деньги). Жильё дорожало.

В нынешнем году ориентиры сменились. Часть приехавших покинула Черногорию. Граждане Украины устремились в США, Канаду или страны Евросоюза. Многие россияне решили вернуться на Родину либо поменять страну для ПМЖ. 

Клиент 2023 года более стабильный. Покупки совершает не эмоционально, а расчётливо. Снижения цен нет, но тем не менее рынок растёт. За рост рынка теперь отвечают европейцы, в особенности немцы.

Я бы вообще назвала 2023 год годом немецкого покупателя. Черногория стала популярна в Германии, что привлекло не только туристов, но и инвесторов. Образовалась большая немецкая диаспора на Барской ривьере. Причём большинство граждан Германии предпочитает дома, а не квартиры.

Конечно, до сих пор на рынке остаются выходцы из РФ, Украины, Турции, представители черногорской диаспоры, проживающие за рубежом (в ЕС или США).

Главный момент, который сильно повлиял на покупки россиян и украинцев – сложность проведения платежей. Граждане РФ не могут провести расчёт с физическим лицом путём банковского перевода; граждане Украины в принципе всегда больше рассчитывались кэшем. Если раньше можно было частично вносить деньги на счёт нотариуса суммами до 9 000 евро и аккумулировать там нужное количество, то с лета 2023-го эта опция стала недоступной.

Оставшиеся варианты для оплаты – это транзакции через иностранные счета, перестановка валюты (если это удовлетворяет требованиям обеих сторон сделки) или же покупка жилья в новостройке (для россиян), так как расчёты с застройщиком как с юридическим лицом возможны, например, через Райффайзенбанк.

В целом наиболее значимыми событиями 2023 года в Черногории стали выборы президента, формирование нового правительства и публикация новых законов. Установление минимальной заработной платы (450 евро) для сотрудников компаний и закрытие налогового года исходя из этой суммы очень сильно ударит по рынку аренды. Релоканты, которые получали ВНЖ Черногории на основании трудоустройства в местной фирме, будут пересматривать свои расходы и, скорее всего, выбирать другие страны. Вероятно, начнётся отток русскоязычных иммигрантов.

Важным моментом для рынка стало известие о введении с января 2024 года прогрессивной ставки налога при покупке готового объекта дороже 150 000 евро. Некоторые клиенты предпочли закрыть вопрос с приобретением дорогой недвижимости до вступления в силу этого закона. В следующем году данный фактор может искусственно сыграть на понижение цены (стоимость недвижимости в договоре и фактическая цена могут начать различаться).

На какие регионы обратить внимание в 2024 году? На побережье наиболее динамично развивается Барская ривьера и Ульцин. Курортные посёлки Добры-Воды и Утеха тоже погружены в строительный бум.

Север Черногории может быть интересен инвестору: Колашин стремится стать новым Куршевелем. На горнолыжных курортах Колашин-1400 и Колашин-1600 большой выбор инвестиционных апартаментов (в стадии строительства) в отельных комплексах европейского класса. Жабляк продолжает занимать свою нишу в топ-3 туристических мест севера Черногории.

У иностранцев появляется интерес к нестандартным локациям в районе Никшича, Даниловграда или Скадарского озера (такие покупатели ищут большие земельные участки).

ОАЭ

Алина Адамко, директор по продажам Metropolitan Premium Properties: Рынок недвижимости Дубая, несмотря на незначительные отклонения, по-прежнему демонстрирует устойчивую тенденцию к росту.

Общий объём инвестиций в недвижимость Дубая в 2023 году вырос на 25%. В этом году объём рынка на 26% превысил результаты 2022 года и на 174% 2021-го.

Особенно показательным стал ноябрь, когда объём продаж на 36% превысил ноябрьские показатели прошлого года, а в наиболее дорогих и востребованных районах – на 56%.

Рынок недвижимости Дубая, несмотря на незначительные отклонения, по-прежнему демонстрирует устойчивую тенденцию к росту. В летний период наблюдалось традиционное снижение спроса, но в 4-м квартале снова последовал подъём.

Если говорить о российских инвесторах, то они в этом году утратили первое место среди иностранных покупателей недвижимости в Дубае, уступив свои позиции представителям Китая, Индии и Великобритании. Отчасти это вызвано тем, что интерес россиян сместился в сторону соседних эмиратов, в первую очередь, Абу-Даби, а также других ближневосточных стран. Можно сказать, что спрос россиян в настоящее время вернулся к привычным показателям после небывалого ажиотажа. Но, тем не менее, инвесторы с российскими паспортами по-прежнему в числе лидеров на рынке недвижимости Дубая.

Не последнюю роль в том, что россияне стали менее активными на зарубежных рынках недвижимости, играет нестабильное положение рубля. Рост курса доллара негативно влияет на спрос со стороны российских покупателей.

Какие же можно выделить значимые тенденции? Прежде всего, изменение спроса: просматривается увеличение спроса на вторичное жильё в Дубае. Это вызвано ростом цен на первичном рынке. Рынок вторичной недвижимости вырос и сравнялся с первичным.

Стоит также отметить повышение арендной платы. Инфляция в 2023 году привела к росту цен, в том числе арендных ставок. Хотя по сравнению с показателями предыдущего года он менее заметен.

Ещё одно существенное наблюдение – покупательский спрос перемещается в близлежащие эмираты и соседние страны. Например, в Саудовскую Аравию, Оман.

Из эмиратов ОАЭ растёт популярность Абу-Даби как направления для инвестирования. Крупные девелоперы, например, Aldar Properties, реализуют там новые проекты. Хотя за год недвижимость в Абу-Даби уже подорожала на 30%, она всё же гораздо дешевле по сравнению с Дубаем.

В круг интересов инвесторов попала и Рас-эль-Хайма. Здесь планируется построить казино. Количество сделок с недвижимостью в этом эмирате значительно выросло по сравнению с 2022 годом.

Учитывая экономические показатели, можно спрогнозировать, что рынок недвижимости Дубая продолжит свой подъём и в следующем году. Стабильность экономики, а также увеличение рабочих мест вызовет спрос на квартиры и дома. Приблизительный рост цен на жильё составит, на мой взгляд, 5%.

Таиланд

Светлана Касаткина, управляющий партнёр Exotic Property: «С учётом того, что на многих других направлениях идёт спад продаж недвижимости, инвесторы охотнее смотрят в сторону Таиланда».

Начало 2023-го выдалось очень активным, тем более в Таиланде был высокий сезон. В первую очередь покупатели разобрали все готовые квартиры и виллы от застройщиков. Объекты в строящихся домах тоже продавались настолько быстро, что застройщики порой даже не успевали обустраивать шоурумы.

К середине года в Таиланде наступил низкий сезон, и спрос заметно упал. Кроме того, не осталось интересных объектов. Только к осени спрос оживился – во-первых, снова начался сезон, а во-вторых, застройщики запустили несколько заметных новых проектов.

Рынок недвижимости Таиланда в целом зависит от туризма. На сегодня осталось не так много стран, с которыми у России действует прямое авиасообщение. Таиланд в их числе! С учётом того, что на многих других направлениях идёт спад продаж недвижимости, инвесторы охотнее смотрят в сторону Таиланда. Тем более, сейчас начался сезон.

Большой плюс, что власти Таиланда с осени 2023 года ввели для россиян право безвизового въезда на 90 дней. Это привлекло больше как туристов, так и «зимовщиков». И те, и другие часто во время своего визита выбирают недвижимость для покупки.

Надо сказать, что в начале года были сложности с проведением расчётов с гражданами РФ, а именно с банковскими платежами через SWIFT. Однако ситуация со временем стабилизировалась, инвесторы по-прежнему переводят платежи, как и раньше. Есть возможность платить через криптовалюту.

Отмечу, что в последнее время появилась новая группа покупателей недвижимости в Таиланде. Это молодые специалисты, работающие удаленно, и их семьи. Они приобретают жильё, чтобы жить и работать на Пхукете или в Паттайе.

Из-за санкций многие владельцы европейской недвижимости также переводят свои капиталы в Азию.

Немало семей выбирает Таиланд для переезда, чтобы отдать детей учиться в международные школы.

Италия

Елена Двуречинская, директор компании ITALCASA: «Рынок недвижимости Италии неэластичен. Продажи жилья упали, а коррекции цен пока не наблюдается»

На рынке жилой недвижимости Италии 2023 год был сложным. Постковидный рост продаж начал тормозиться, произошло заметное охлаждение, которое подтверждается как на практике, так и по статистическим показателям. Количество сделок по сравнению с 2022 годом снизилось в среднем на 10%, а в некоторых городах – до 20%.

Обратная тенденция наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости гостиничного типа. Италия в последние годы привлекла интерес большинства крупных игроков этого бизнеса, а также возродила надежды местных предпринимателей, готовых инвестировать в туризм.

Одна из основных причин охлаждения рынка жилья – рост ставок по ипотеке. Европейский центробанк начал поднимать ключевую ставку ещё с июля 2022 года. Последнее повышение произошло в сентябре 2023 года, и на сегодняшний день ставка центробанка составляет 4,5%. Эти действия сильно повлияли на доступность ипотечных кредитов, и как следствие, на спрос на недвижимость.

К сожалению, в ближайшее время улучшений не предвидится. Об этом заявила президент Европейского центробанка Кристин Лагард. То есть к высокой ставке европейцам надо будет привыкать и рассчитывать свои вложения.

Отмечу, что рынок недвижимости Италии неэластичен. Продажи жилья упали, а коррекции цен пока не наблюдается.

Источник: https://www.homesoverseas.ru/articles/12940