Встречая объявления о продаже двухуровневых и двухъярусных квартир на рынке вторичной недвижимости или в новостройках, покупатели не всегда понимают, чем они отличаются. Рассказываем, что представляют собой двухуровневые и двухярусные квартиры, как и с учетом каких требований их можно сделать из одной или нескольких обычных квартир, а также об их преимуществах или недостатках.

Двухуровневая квартира

К ним относят объекты недвижимости, который состоят из двух этажей. Между этажами обязательно присутствует капительное перекрытие и лестница, а иногда и лифт. По своей сути такая квартира представляет собой аналог собственного дома, но внутри многоквартирного здания. В зависимости от характеристик квартиры и того, как она была образована, у нее может быть один или два входа.

Многие считают, что двухуровневые квартиры можно найти только среди объектов элитного сегмента, а их цена будет гораздо выше одноуровневых квартир аналогичной площади. Стоимость таких квартир на самом деле в большинстве случаев выше, чем у обычных объектов. Но если рассматривать категории недвижимости, то квартиры, состоящие из двух уровней, есть не только в элитных сегментах жилья. Такие объекты можно найти новостройках, относящихся к бизнес-классу, и в МКД с квартирами низшего класса, если двухуровневое жилье сделано самостоятельно.

Варианты двухуровневых квартир

В новостройке

Благодаря увеличению количества домов, которые строятся по нестандартным проектам, предложений квартир с двумя уровнями становится больше. В некоторых ЖК можно встретить дома, в которых до 10% квартир — двухуровневые.

Двухуровневые квартиры в новостройках часто имеют схожую планировку. Обычно на нижнем уровне располагают кухню, столовую, гостиную и санитарный узел. На втором этаже находятся спальня, детская комната, рабочий кабинет и другие комнаты, которые используются жильцами для личного пользования. Такая планировка считается оптимальной, но собственники квартиры могут захотеть что-то изменить. В таком случае можно сделать перепланировку. Например, объединить кухню и столовую, сделать общий санитарный узел. При желании что-то переделать в квартире нужно будет поэтапно пройти все этапы перепланировки – от определения перечня работ и составления проекта до непосредственного проведения работ, их документального оформления и внесения изменений в ЕГРН.

Площадь двухуровневых квартир, как правило, составляет от 100 квадратных метров. Ценник на них может быть разным — он зависит от разных факторов, например, от города, района, характеристики квартиры и дома, в котором расположен объект. В Москве стоимость готовой двухуровневой квартиры составляет от 500 тыс. за квадратный метр жилья.

В сталинках

Квартиры, состоящие из двух уровней, можно найти и на рынке вторичной недвижимости. Часть таких квартир располагается в домах старой постройки – в сталинках. Часть из них изначально строились двухуровневыми. Как правило, их предоставляли высокопоставленным партийным работникам. Есть и двухуровневые квартиры в сталинках, которые сделаны из двух квартир, но они уже относятся к объектам, образованным  в результате переделок частными собственниками.

Двухуровневая квартира из двух одноуровневых

Значительная часть двухуровневых квартир в МКД образованы собственниками из двух одноуровневых. Принцип образования объекта простой — из двух квартир, расположенных друг над другом, делают одну, соединяя помещения лестницей. Для нее делают отверстие в перекрытии. В таком случае входы для разных уровней сохраняют, но пользуются в основном одной из входных дверей. Обязательное требование для возможности образования двухуровневой квартиры – это один собственник или собственники у каждой из отдельных квартир. Например, если одна из квартир принадлежит сыну, а вторая — его матери, то объединить их в один объект нельзя.

Двухуровневую квартиру удобно делать в сталинках. Причина этого кроется в том, что в них большие комнаты и высокие потолки, в частности, площадь одной квартиры может составлять около 80-110 квадратных метров. При объединении двух таких квартир будущий собственник получает двухуровневый объект уже площадью около 200 квадратов.

Независимо от того, какая конструкция у дома, самостоятельное устройство проема — непростая задача, при реализации которой обязательно проводят расчеты и учитывают тип перекрытия и его состояние. Например, в монолитных домах последних лет сделать проем между этажами проще. Это связано с тем, что перекрытие имеет практически одинаковую прочность по всей площади.

Если проем организуется в доме с перекрытием из железобетонных плит, необходимо принимать во внимание ряд факторов, среди которых:

• размеры плиты;
• место расположения арматуры;
• возможность усилить образуемый проем, если это необходимо.

В доме, где перекрытие деревянное или смешанное, понадобится проводить дополнительное обследование, в частности:

• установить, где расположены балки и прочие конструкции, которые воспринимают нагрузку пола;
• оценить элементы МКД, относимые к несущим. Это связано с тем, что дома с подобными перекрытиями в большинстве случаев уже имеют большой срок эксплуатации, в связи с чем имеют высокий износ конструкций.

При размещении лестницы в домах с деревянными, смешанными или железобетонными перекрытиями необходимо учесть, что она должна располагаться вдоль несущих балок и перекрытий.

Что выгоднее — сделать самостоятельно или купить готовую двухуровневую квартиру

Однозначного ответа на такой вопрос нет. Все зависит от характеристики и стоимости готовой двухуровневой квартиры, стоимости отдельных квартир, если они приобретаются для организации одного объекта, а также стоимости оформления документов и непосредственного проведения работ. В большинстве случаев объединение двух помещений выходит дороже, чем покупка уже готового объекта.

Более высокая стоимость объединения двух квартир может быть связана с приобретением помещения по цене выше рынка. Например, в случае, когда вторую квартиру приходится приобретать у соседей сверху или снизу, которые не собирались продавать жилье.

Добавляет стоимости к самостоятельному объединению и прохождение обязательных этапов, среди которых:

• оформление проекта;
• согласование проекта;
• проведение экспертизы;
• оформление дизайн-проекта;
• непосредственное проведение работ.

Как правило, работы часто включают в себя демонтаж одного из санитарных узлов или их переустройство, ликвидацию одной из кухонь. Но самым сложным с точки зрения выполнения и наиболее затратным этапом считается организация отверстия между этажами и устройство лестницы. Дополнительная сложность заключается в том, что лестница должна быть надежной, безопасной в эксплуатации, соответствовать строительным нормам. Еще при установке необходимо выбирать такую конструкцию, которая не будет съедать лишнего пространства. Часто в объединяемых квартирах ставят винтовую лестницу, поскольку она не занимает много места. Но она, как правило, очень крутая. Поэтому по ней не всегда удобно подниматься, особенно пожилым людям. Другие варианты – одномаршевая, двухмаршевая или забежная лестница. Если выбирается лестница, которая будет  занимать много места, сэкономить пространство можно за счет организации под ней зоны отдыха, игр для ребенка или хранения вещей, для чего в подлестничном пространстве сделать полки или установить шкаф.

Преимущества и недостатки квартир с двумя уровнями

К преимуществам двухуровневых квартир относят следующее:

• большие возможности планировки и организации комнат в зависимости от предпочтений, количества жильцов квартиры и их возраста;
• максимальная изоляция уровней квартиры. Благодаря этому шум из гостиной на первом этаже будет меньше слышно в спальнях или рабочем кабинете второго уровня;
• большие возможности для дизайнерских решений;
• возможность получить объект, похожий на двухэтажный дом, но при этом в шаговой доступности от объектов социальной инфраструктуры, супермаркетов, торговых центров, места работы жильцов квартиры, учебы детей.

Среди недостатков двухуровневых квартир выделяют:

• более дорогой ремонт и большие затраты на обслуживание жилья;
• большие затраты на оплату коммунальных услуг;
• большая опасность получения травмы при каждом подъеме по лестнице, если двухуровневая квартира образована путем соединения двух обычных квартир. Это связано с тем, что размер проема между этажами часто меньше того, которого требует уклон установленной лестницы.

Двухярусные квартиры, или квартиры с антресолью

В отличие от двухуровневой, двухъярусная представляет собой обычную квартиру, в части которой организован второй ярус. Если для того, чтобы организовать двухуровневую, нужно взять две квартиры, то для организации двухъярусной достаточно одной — ее делают, разделяя горизонтальное пространство. Согласно положениям СНиП антресолью, за счет которой образуется двухъярусная квартира, называют площадку помещения с двойным светом или площадку помещения в границах этажа с высокими потолками.

На рынке недвижимости, в том числе первичной, двухъярусные квартиры встречаются нередко. Но сами застройщики или собственники часто называют их двухуровневыми или двусветными. Суть организации двухъярусной квартиры заключается в том, что в обычном помещении с высокими потолками ставится дополнительное горизонтальное перекрытие. За счет этого такие помещения могут называться квартирой с антресолью, с полуровнем или с антресольным этажом. 

Одна из основных причин, по которым делают двухуровневые квартиры, это увеличение полезной площади жилья. Кроме этого, наличие антресоли увеличивает стоимость помещения. При последующей продаже можно будет получить больше денег, но нужно учитывать размер вложений в организацию антресоли.

Квартира с антресольным этажом должна иметь следующие характеристики:

• высота потолка в комнате, где организуется антресольный этаж, должна быть от 4,4 метра;
• расстояние от основания антресоли до пола должно составлять от 2,1 метра. Точно определить оптимальное расстояние до антресоли можно с учетом ее функционального назначения и пространства под ней. Если расстояние будет меньшим, площадь антресоли нельзя отнести к жилой;
• перекрытие нельзя делать больше установленной нормы. По СНиПу (строительным нормам и правилам) оно может составлять до 40% от площади пола;
• второй ярус должен освещаться. В зависимости от характеристик квартиры и назначения второго яруса это может быть искусственное или естественное освещение;
• должна присутствовать стационарная лестница, с помощью которой можно подняться на второй ярус;
• на антресоль может быть один или два входа;
• на балконе или лоджии нельзя устраивать антресоль;
• нагрузка от антресоли должна приходиться не только на стены, но и разноситься на перекрытие.

При организации антресоли в квартире необходимо соблюдать установленные нормы. Фото: remontbp.com

Бывает, что высота потолков квартиры, в которой делают второй ярус, меньше необходимой величины. С одной стороны, это не мешает сделать второй ярус, с другой стороны делает возможность использования площади под антресолью и на ней ограниченным. При потолке ниже 4,4 метра можно организовать на втором ярусе спальное место. За счет этого расстояние от основания антресоли до потолка можно делать меньше, чем при использовании для других целей. В таком случае конструкцию называют антресольной полкой. Антресольные полки часто устанавливают собственники крошечных квартир или студий, площадь которых может составлять от 15 до 25 метров. Бывает, что владельцы умудряются расположить антресольную полку даже высоте потолков, не превышающей 2,7 метра.

Для каких целей можно использовать второй ярус

Обычно назначение второго яруса схоже с назначением второго уровня в квартире – создание дополнительного пространства. Чаще всего на втором ярусе организовывают спальню, библиотеку, рабочий кабинет. Также на втором ярусе может быть организована детская комната. Но с учетом безопасности она подойдет больше для подростков.

Когда не стоит делать второй ярус

Делать второй ярус или приобретать квартиру с антресолью не рекомендуют:

• семьям с маленькими детьми или тем, в которых планируется рождение ребенка. Это связано с тем, что нахождение ребенка на втором ярусе не всегда безопасно. Также часто лестница для подъема на второй ярус делается без перил или с большим промежутком между поперечными балками, что тоже опасно;
• людям, у которых есть проблемы с координацией движений;
• пожилым людям, которым может быть тяжело подниматься по лестнице и велика вероятность падения с высоты из-за резкого ухудшения самочувствия.

Преимущества и недостатки двухъярусных квартир

Среди положительных моментов покупки квартиры с антресольным этажом или ее самостоятельного образования выделяют возможность:

• стать собственником жилья с большим значением полезной площади. Например, если площадь квартиры составляет 50 квадратных метров, при наличии дополнительного уровня площадью 20 квадратных метров можно получить помещение на 70 квадратных метров;
• существенно увеличить стоимость жилья, если собственник квартиры решает сделать антресольный этаж в обычной квартире;
• вза счет антресоли устранить эффект колодца. Это недостаток, который присущ помещениям с высокими потолками, но с маленькой площадью.

Среди недостатков антресольного этажа выделяют следующее:

• необходимость дополнительно заботиться о вентиляции помещения и его обогреве, поскольку на разных уровнях будет разная температура;
• невозможность организовать шумоизоляцию. Даже при условии создания дополнительного яруса комната будет оставаться единым пространством.

Источник - Мир квартир Нина Мачаидзе