Курортное инвестиционное жильё на Пхукете способно приносить владельцам высокую арендную доходность 5–9% годовых. Инвесторам, которые только присматриваются к рынку недвижимости на Пхукете, сложно разобраться в схемах распределения арендной прибыли, которые предлагают местные девелоперы и управляющие компании.

Для начала определимся с терминологией. В общем случае арендная доходность показывает, какой процент стоимости недвижимости вернётся за год за счёт сдачи в аренду. В слово доходность могут закладывать разные понятия. Например, в развитых европейских странах чаще под доходностью понимают валовую доходность, которая рассчитывается как отношение выручки от аренды к стоимости недвижимости — цене, за которую она была куплена. В неё не заложены ни расходы на содержание, ни расходы на управление, ни налоги.

На Пхукете под доходностью обычно имеют в виду арендную доходность инвестора до налогов, но за вычетом расходов на содержание и управление. Такой показатель обычно называют чистой доходностью. Примечательно, что чистая доходность на Пхукете значительно выше, чем в туристических районах Европы (в статье на примере конкретного объекта недвижимости в Афинах рассчитали чистую доходность от краткосрочной аренды 1,8% годовых), и это одна из причин, почему курортная недвижимость Пхукета так популярна среди инвесторов, в том числе европейских — она высокодоходная.

В жилых комплексах Пхукета с организованным управлением доходность может начисляться собственникам на разных условиях. Разберёмся с ними на примере самой распространённой инвестиционной недвижимости на Пхукете — кондоминиумов с апартаментами, предназначенными для сдачи в аренду.

Кондоминиумы — это квартирные жилые комплексы. Как правило, в них есть какая-то курортная инфраструктура и сервис. Управление в кондоминиумах организовано на основе арендной стратегии, определённой застройщиком ещё на этапе проектирования.

Есть кондоминиумы, предназначенные в большей степени для проживания владельцев. Квартиры в таких кондоминиумах принято называть резиденциями. Владельцы, конечно, могут сдавать резиденции в аренду и в таком кондоминиуме, даже может быть организовано централизованное управление арендой. Но арендная доходность в них будет ниже.

Есть кондоминиумы, предназначенные исключительно для сдачи в аренду туристам. Квартиры в таких кондоминиумах на Пхукете принято называть апартаментами. Продаются они изначально с условием сдачи в аренду. Владелец не может проживать в своих апартаментах, когда ему захочется. Однако системы лояльности, общепринятые на Пхукете, предоставляют возможность инвесторам проживать в кондоминиуме (не обязательно в своих апартаментах) бесплатно несколько дней в году (14–30), предварительно согласовав время заезда с управляющей компанией. Такие квартиры способны обеспечить владельцам наибольшую арендную доходность.

Гарантированная доходность

Большинство застройщиков курортной недвижимости на Пхукете и их управляющие компании предлагают инвесторам гарантированную доходность 5–7% годовых по долгосрочным контрактам на 2–5 лет. При этом все расходы и содержание управляющая компания берёт на себя. Это означает, что несколько лет инвестор каждый год будет гарантированно получать фиксированную сумму. Например, квартира куплена за 110 тысяч долларов с контрактом на управление на 3 года с доходностью 5% годовых. За три года инвестор получит три платежа по 5,5 тысяч долларов — в сумме 16,5 тысяч.

У управляющих компаний на Пхукете принято делать выплаты дохода инвесторам один раз в год, обычно в начале года. - Наталья Емельяненко (эксперт Tranio по недвижимости)

В этой статье цены и доход мы пересчитываем в доллары для удобства, однако в Таиланде все расчёты производятся в батах, в том числе и выплаты инвесторам. Национальная валюта Таиланда бат десятилетиями держится на уровне 30–35 батов за доллар с небольшими скачками и откатами, поэтому доходность в батах мы условно называем долларовой.

После истечения срока контракта, он может быть продлён на тех же условиях или изменён.

Выбирая схему с гарантированной доходностью, инвестор на весь срок контракта защищён от рисков простоя и недополучения прибыли по любым причинам — будь то локдауны, неэффективная работа управляющей компании или другие. Эти риски на себя берёт управляющая компания или девелопер — зависит от того, с кем заключён контракт. Часто девелопер может быть посредником (ведь он остаётся собственником земли) или иметь собственную управляющую компанию.

Как правило, гарантированную доходность устанавливают на таком уровне, чтобы даже при низкой заполняемости была возможность выполнять обязательства перед инвесторами. Например, в пандемию, когда туризм на Пхукете стремился к нулю, находчивые управляющие компании сдавали недвижимость в кондоминиумах в долгосрочную аренду экспатам, которых много на Пхукете. Это позволяло выполнять гарантии по доходности перед инвесторами.

Если вам обещают гарантированную доходность на Пхукете выше 7% годовых, стоит задуматься, не является ли это маркетинговым ходом девелопера, чтобы конкурировать с другими проектами на острове. Если в проекте высокая гарантированная доходность и под ней нет весомого обоснования, может быть два негативных сценария:

1. Застройщик идёт на риск и рассчитывает на будущие сверхприбыли. Велика вероятность, что прогнозы не оправдаются, прибыли проекта будет недостаточно для выплат гарантированной доходности, и компенсировать её за счёт других источников долго не получится.
2. В цену недвижимости заложены расходы на выплаты инвесторам. Это самый недобросовестный вариант, когда продают заранее переоценённую недвижимость. Да, вам будут выплачивать высокую доходность на срок контракта — 2–3 года, но в будущем эта недвижимость будет приносить меньшую доходность, и продать её скорее всего получится только с дисконтом.

Мы сотрудничаем только с проверенными девелоперами Пхукета — такими, кто уже завершил несколько проектов, успешно сдаёт их в аренду и добросовестно выполняет обязательства перед владельцами. Эти девелоперы прошли серьёзное испытание локдаунами и выстояли. - Ангелина Беляева (менеджер Tranio по работе с партнёрами)

Иногда согласиться на меньшую гарантированную доходность — означает выиграть в будущем. Стоит посмотреть на гарантированную доходность глазами девелопера. Для него нет причин намеренно её занижать ниже рынка, ведь тогда инвесторы уйдут в проект конкурента. Если же застройщик устанавливает невысокую гарантированную доходность (для Пхукета это сейчас 5%), особенно для строящихся проектов, которые начнут сдаваться в аренду только через 1–3 года, это говорит о профессионализме девелопера и о консервативной оценке прибыльности. Значит, девелопер заложил возможные риски и при любом сценарии готов выплачивать эту доходность.

Когда кондоминиум начнёт приносить прибыль, зарекомендует себя у туристов и покажет более высокую доходность, можно изменить условия контракта и, например, перейти на схему выплаты дохода от фактической сдачи — рентал пул (rental pool).

Рентал пул

Рентал пул — это схема распределения фактической прибыли от аренды между инвесторами и управляющей компанией. Годовая выручка от сдачи в аренду всех квартир в кондоминиуме аккумулируется на счёте управляющей компании и распределяется в отчётный период по одной из двух схем:

• 30% — управляющей компании, 70% — инвесторам, согласно долям недвижимости во владении. При этом делится прибыль, а не выручка. То есть сначала вычитаются все расходы: на стирку, уборку, коммунальные услуги и т.д. Инвесторы получают полную калькуляцию, включая расходы.
• 40% — управляющей компании, 60% — инвесторам, согласно долям недвижимости во владении. В этом случае делится валовая выручка, а расходы ложатся в долю управляющей компании. В калькуляции инвесторы даже не видят этих расходов.

В распределении не учитывается, какая из квартир в кондоминиуме сдавалась чаще или реже других, значение имеют только доли площади квартиры в общей жилой площади кондоминиума.

На Пхукете доход по системе рентал пул до недавнего времени распределялся повсеместно по схеме 30/70. Однако в последнее время управляющие компании стали переходить на схему 40/60.

Это следствие частой проблемы недоверия инвесторов: когда они видят объёмные калькуляции расходов, они начинают сомневаться, а не завышены ли они намеренно. Разбор по каждой статье расходов отнимает время и портит отношения. Поэтому некоторые УК переложили все расходы на свою долю, увеличив её. - Наталья Емельяненко (эксперт Tranio по недвижимости)

Гибридные схемы

Пожалуй, самый клиентоориентированный подход в распределении арендной прибыли — это комбинация гарантированного дохода и рентал пул. Назначается гарантированная доходность, например, 5% годовых инвесторам и комиссия УК с этой части прибыли. Вся остальная выручка, если она остаётся, за вычетом расходов распределяется между УК и инвесторами по системе рентал пул.

Пока на Пхукете единицы таких управляющих компаний, которые используют гибридную схему.

Конечно, это усложняет расчёты, но зато очень повышает лояльность инвесторов: им не нужно думать, какая схема для них выгоднее и безопаснее — гарантированная доходность или рентал пул, они с одной стороны защищены, с другой — уверены в максимально возможной прибыльности. - Наталья Емельяненко (эксперт Tranio по недвижимости)

Какую схему выбрать, если ваша УК не использует гибридную схему

Базовое инвестиционное правило гласит: чем больше рисков, тем выше доходность. По сути разница между этими двумя схемами состоит в рисках. В схеме рентал пул инвесторы полностью участвуют в рисках простоя и недополучения прибыли, вызванных какими-то внешними обстоятельствами: например, как в период пандемии ковида. Однако эти риски вознаграждены периодами сверхприбылей и высокой востребованности Пхукета у туристов.

Период высокой прибыльности мы наблюдали в 2022 году, когда цены на аренду взлетели и жильё не простаивало даже в период летнего сезона, который считается на Пхукете низким. Даже в недавно построенных проектах инвесторы по системе рентал пул получали доходность до 9% годовых. А те, кто купил недвижимость несколько лет назад по более низким ценам и сдавал по нынешним высоким ставкам, получали ещё более высокую доходность, ведь она рассчитывается из цены покупки.

Гарантированную доходность обычно выбирают на начальном этапе, когда комплекс только начинает сдаваться в аренду туристам и пока ещё не зарекомендовал себя на рынке туристических услуг. От управляющей компании зависит, как быстро кондоминиум выйдет на высокую заполняемость и начнёт приносить высокую прибыль. Этот период при обычных обстоятельствах может занимать до 2–3 лет. Хотя в 2022 году новые кондоминиумы вышли на сверхприбыли в первый же сезон.

Как выбрать комплекс с высокой доходностью правильно

Мы уже писали выше, что обещания высокой гарантированной доходности стоит проверять. Разберёмся, на что стоит обратить внимание.

1. Расположение. От выбора места отчасти зависит востребованность комплекса у туристов. До кондоминиума должно быть легко добраться, он должен быть недалеко от моря и от важной инфраструктуры — магазинов, кафе и ресторанов. Однако анализом локации занимается девелопер ещё на стадии выбора участка. Ведь в его интересах построить комплекс в красивом месте, удобном для туристов и долгосрочных жителей.
2. Одна УК. Доходность выше в тех кондоминиумах, которые обслуживает одна управляющая компания и у инвесторов нет возможности нанять УК по своему усмотрению. Централизованная аренда исключает конкуренцию между управляющими компаниями и демпинг цен. Кроме того, в таких кондоминиумах туристический рейтинг выше, поскольку лучше организованы услуги для туристов. Если покупаете квартиру в строящемся комплексе, поинтересуйтесь у девелопера, как он планирует организовать там аренду в будущем. Часто у девелоперов есть свои УК или они объявляют тендер среди крупных сетевых УК на обслуживание всего комплекса. Если же девелопер предоставляет инвесторам выбор любой понравившейся УК, которых много на Пхукете, — это значит, что в комплексе будет несколько УК и низкая прибыль.
3. УК специализируется на туризме, а не только на управлении арендой. Таким компаниям выгодно сдавать ваше жильё на короткий срок, ведь они зарабатывают на продаже отдыха туристам, им не выгодно сдавать жильё на длительный срок. Чем больше заселений и короче срок аренды, чем выше доходность. Длительный срок подразумевает значительно более низкие ставки.
4. Цена. Хотя это условный критерий, важно понимать, что цены на квартиры растут, ставки аренды тоже растут, соответственно, чем раньше куплена квартира, тем большую доходность она будет приносить при условии роста ставок аренды. Кроме того, при покупке строящихся проектов, цена за квадратный метр на старте продаж в начале строительства ниже, чем на этапе ввода в эксплуатацию.

Некоторые застройщики Пхукета помимо арендной доходности предлагают покупателям квартир использовать проект как финансовый инструмент.

По сути, покупая без рассрочки квартиру в проекте на этапе котлована, покупатели финансируют строительство и девелоперы готовы платить доходность до 5% годовых на этот капитал ещё на этапе строительства.

Такая схема называется pay back. Это способ получить выгоду дважды: купить квартиру по более выгодной цене на старте продаж и начать получать доходность ещё до сдачи в аренду. - Ангелина Беляева (менеджер Tranio по работе с партнёрами)