Малогабаритные квартиры-студии востребованы не только в Москве, но практически в любом городе России. А все потому что они самые доступные по стоимости. Их можно приобрести в качестве «стартового» жилья или использовать в инвестиционных целях. Кто и зачем сегодня покупает студии, сколько они стоят, какую долю таких квартир закладывают девелоперы в своих проектах – об этом узнал Новострой-М.

Всё про «стандартные» московские студии

Студии – квартиры практически без перегородок – закладываются почти в каждом жилом проекте. Они могут быть как совсем крохотными, так и весьма просторными, и на каждую найдется свой покупатель. Главное, что в них есть все необходимое для жизни: спальное место, кухня, санузел. Остальное – второстепенно.

Именно поэтому студии обычно приобретают в качестве первого жилья неженатые молодые люди до 25 лет или их родители: на них относительно «гуманные» цены и приемлемый платеж по ипотеке.

Сегодня в Москве и в Подмосковье можно найти студии самых разных площадей, в диапазоне от 15 до 40 квадратных метров и более. Доля таких квартир на первичном рынке недвижимости в стандартном и комфорт-классах в столице составляет порядка 12-13% от общего объема предложения. И это больше, чем в прошлом году, комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

Тенденция роста связана с тем, что из-за непростой экономической ситуации покупатели начали ориентироваться на более бюджетные варианты, а некоторые застройщики, в свою очередь – проектировать в своих комплексах больше квартир компактных площадей. Кроме того, некоторые эксперты отмечают увеличение покупательской активности инвесторов, для которых такой вариант вложений средств наиболее предпочтителен.

Самая маленькая квартира на первичном рынке недвижимости Москвы представлена в проекте реконструкции вторичного жилья недалеко от метро «Ховрино». Ее общая площадь – 10,6 кв. м, цена – 2,7 млн руб. Но, конечно, это нестандартный для рынка продукт. Среди предложений массового сегмента средняя площадь квартиры составляет 26,9 кв. м, максимальная – 42,7 кв. м. Цена за квадратный метр варьируется от 125 до 396 тыс. руб., а в среднем – 181 тыс. руб.

«Усредненная» студия в Москве обойдется покупателю в 4,9 млн руб., сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). У большинства покупателей студия до сих пор ассоциируется с весьма компактной и мало пригодной для полноценного проживания площадью, говорит Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград».

Такой формат жилья наиболее характерен для массового сегмента, поскольку является доступным и ликвидным продуктом, обеспечивающим минимальный порог входа. При этом, студии появляются также и в высоких ценовых сегментах, в том числе, в премиум-классе. Разумеется, такие проекты будут кардинально разными.

Если в комфорт-классе студия представлена маленьким пространством, где, условно говоря, кровать граничит с кухней, то в бизнес-классе это просторное помещение, сопоставимое по площади с однокомнатной квартирой в массовом сегменте.

Оптимальный размер студии, в которой комфортно жить, зависит от класса жилья. Но начинаться он должен от 30 кв. м, считает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Если же в такой квартире есть панорамные окна, то это станет дополнительным плюсом, так как квартиру можно будет разделить на функциональные зоны.

«От «скольких метров» начинается интересная для покупателя недвижимость, точно сообщить невозможно. Данные разнятся от региона к региону. Однако большинство риелторских агентств и аналитических компаний отмечают, что в последнее время приоритеты покупателей постепенно смещаются в сегмент малогабаритных квартир, и именно студии становятся все более популярными»
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»

Чем опасна мелкая «нарезка», и какая она, идеальная студия

Спрос на студии с каждым годом растет, что объясняется относительно доступным бюджетом покупки. В среднем студии дешевле однокомнатных квартир на 20%. На фоне снижающихся реальных доходов населения и продолжающегося роста стоимости недвижимости на первичном рынке, такое жилье – спасение для многих покупателей.

Однако приобретают его в основном не от хорошей жизни. И последствия проживания в помещениях с маленькой площадью могу быть плачевными для здоровья, предупреждает Андрей Колочинский. Человек становится раздражительным и агрессивным, особенно если проживает там не один. Стесненные жилищные условия провоцируют развитие психических заболеваний (в первую очередь клаустрофобии) и респираторных болезней, а также плохо сказываются на становлении личности ребенка.

И люди это интуитивно чувствуют. Вероятно, поэтому наибольшим спросом пользуются студии площадью около 25 кв. м, а другие продаются сложнее, говорит Надежда Коркка. На меньшей площади практически невозможно комфортно разместить спальную зону, кухню, санузел и коридор; из-за этого лоты размером 15-16 «квадратов» рассматриваются в первую очередь для непостоянного проживания.

Что касается более просторных лотов, то в массовом сегменте они не так популярны: между 40-метровой студией и однокомнатной квартирой покупатель, скорее всего, предпочтет второй вариант.

Есть еще один нюанс, и он касается количества студий в проекте. Несмотря на актуальность жилья данного формата, никто не хочет жить в доме, где его слишком много. Поэтому задача девелоперов – в любом проекте, независимо от формата и сегмента, максимально органично составлять квартирографию и не допускать в нем превалирующую долю квартир-студий, считает Игорь Сибренков.

Общее количество самых небольших по площади студий для комфортного проживания и пользования инфраструктурой дома не должно превышать более 15% от общего числа.

«Мелкая «нарезка» актуальна на период кризиса, пандемии и иных сложностей. Но в итоге люди всегда предпочитают классический вариант полноценной квартиры»
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»

Несомненно одно: востребованность и доля студий в проекте сильно зависит от расположения проекта, его концепции и класса, рассказывает Анна Соколова. Традиционно проекты рядом с метро обладают большим количеством студий. Они активно выкупаются, как инвесторами, так и людьми, желающими жить в этой локации и рядом с метро, но не обладающими достаточным количеством средств для покупки однокомнатной квартиры.

Если проект комфорт-класса расположен в шаговой доступности от метро, то тут доля студий может составлять до 10-15% и допустима минимальная нарезка. При этом если жилой квартал расположен по соседству с парковой зоной в некоторой удаленности от метро, то концепция подразумевает семейный проект.

В таком случае есть смысл делать студии в гораздо меньшем объеме (4-7%) и более крупной нарезке – от 20-22 кв. м и более. Если у проекта нет преимуществ с транспортной доступностью, то планировать студии в большом количестве смысла нет. Также может возникнуть негатив от жителей, которые воспринимают этот проект как семейный.

«Студийные» проекты, где доля таких квартир составляет больше трети от всего предложения, необязательно предназначены для арендаторов. Они могут быть ориентированы на категории клиентов с низкой покупательской способностью. Квартиры-студии появились на рынке как раз во время кризиса 2014-2015 годов, когда спрос сместился в пользу компактных лотов с низким бюджетом покупки. Застройщики стали оптимизировать планировочные решения и предусматривать более мелкую нарезку квартир, чтобы покупка стала по карману клиентам. В результате студии оказались удачным продуктом и прочно закрепились на столичном рынке недвижимости»
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Купить на котловане, продать перед сдачей: работает ли эта схема со студиями

Стоимость студий, как и любой другой жилой недвижимости, увеличивается по мере строительной готовности дома. В большинстве случаев, рост цен зависит от ликвидности самого проекта. Надо смотреть, где он располагается, есть ли рядом метро и остановки общественного транспорта, сделаны ли удобные въезды/выезды из локации, развита ли социальная инфраструктура.

Обычно разница с начала строительства и до момента ввода дома в эксплуатацию составляет 20-25% (для неликвидных проектов этот показатель значительно меньше). В отдельных проектах эта цифра может достигать 30, 50, 70 и даже 100%. Так, например, в ЖК «Гоголь парк» минимальная стоимость студий на старте продаж летом 2018 года составляла 1,9 млн руб., а сегодня, когда первый из двух корпусов фактически готов – 4,5 млн руб.

В жилом квартале «Лесопарковый» общий прирост цены с момента старта продаж находится на уровне 70%, а студии выросли более чем на 85%. Рост цен был запланирован и продиктован экономикой проекта. Несмотря на кажущуюся доступность, студии являются самым дорогим товаром на рынке недвижимости. Так, средняя стоимость квадратного метра студии обычно на 20-25% дороже «квадрата» в многокомнатных квартирах.

На сегодняшний день на рынке новостроек Москвы средневзвешенная стоимость кв. м студии составляет, по разным оценкам, 190-200 тыс. руб., сообщает Андрей Колочинский. При этом доля ипотечных сделок при покупке квартир-студий – около 45%, что соответствует среднему показателю на рынке. Для остальных типологий (кроме многокомнатных квартир) наблюдаются примерно такие же соотношения, информирует Надежда Коркка.

Игорь Сибренков отмечает, что студии сегодня выгодно приобретать как для собственного проживания, так и для последующей перепродажи или сдачи в аренду. При покупке в ипотеку стоимость ежемесячного платежа может быть даже меньше, чем среднемесячная аренда аналогичной по площади и характеристикам квартиры.

Для себя или для инвестиций

Долю студий, покупаемых для себя или в инвестиционных целях, определить сейчас довольно непросто, полагает Алексей Коренев: свои коррективы внесла пандемия. Однако можно смело утверждать, что спрос на подобные квартиры держится на стабильном уровне, и инвесторы, вкладывающиеся в недвижимость, учитывают данный фактор.

В целом, ситуация очень зависит от проекта. В жилых кварталах возле метро студии «разлетаются» именно из-за инвестиционной составляющей покупки, а в более семейных проектах такие лоты часто покупают «для себя». Иногда их берут для последующей перепродажи: чтобы сохранить деньги и приобрести в будущем квартиру большей площади в данной локации. В целом, студии в большинстве проектах – это наиболее ликвидный и интересный для инвестиций продукт, уверена Анна Соколова.

Большой популярностью также пользуются квартиры с отделкой от застройщика – такой вариант позволяет не тратить лишние средства и время на ремонт за счет имеющихся связей застройщика с поставщиками стройматериалов и ремонтными бригадами.

«В более высоких классах, начиная от бизнеса и выше, доля студий с полной отделкой до недавнего времени была относительно небольшой. Однако за последнее время ситуация значительно изменилась – сегодня многие покупатели не готовы тратить свое время на долгий ремонт, выбор строительных материалов, подбор, контроль подрядчиков. Более того, этот тренд в дальнейшем будет только развиваться», – говорит Игорь Сибренков.

В целом по рынку среди представленных сейчас предложений доля студий с отделкой составляет 57% (еще 9% – white box). В массовом сегменте эта доля максимальная – 67% (white box – 5%). В бизнес-классе доля предложений с отделкой – 19%, white box – 21%, в элитном сегменте – 24% и 36% соответственно, сообщает Надежда Коркка.