Объекты незавершенного строительства, к которым относят недостроенные частные дома, можно покупать и продавать, как и любые другие, которые уже введены в эксплуатацию. Но владение недостроем, как и проведение сделки, имеет ряд особенностей, о которых нужно знать продавцу и покупателю.

Разбираем особенности сделки купли-продажи недостроенного объекта, регистрации права собственности и нюансы, о которых нужно знать собственнику недостроя.

Возможность продажи недостроенного дома

На рынке недвижимости встречаются объявления о продаже недостроя — дома, который начали строить, но по каким-либо причинам не закончили. Причины этого могут быть разными, например:

• отсутствуют средства на дальнейшее продолжение работ,
• изменились обстоятельства — собственник больше не хочет заниматься строительством или жить в частном доме.

Многие думают, что если объект не введен в эксплуатацию, на него нельзя оформить право собственности и, соответственно, продать. Но с юридической точки зрения продажа недостроенного дома — легальная сделка, проведение которой не нарушает законы и права продавца или покупателя.

При определенных условиях сделка выгодна обеим сторонам – и покупателю объекта, и тому, кто продает недострой. Выгода для продавца в большей мере заключается в том, что он снимает с себя груз затянувшегося проекта, который не получилось закончить – ему не придется тратить время и средства на проведение оставшихся работ, оформлять документы. Покупатель получает объект, который еще не эксплуатировался, по выгодной цене. Бывает, что практически готовые дома, но не оформленные документально, можно приобрести гораздо дешевле введенных в эксплуатацию.

Как оформляют продажу недостроя

При продаже недострой может фигурировать как отдельный объект или вообще не упоминаться. Все объекты, возникающие в ходе строительства, официально регистрируют, но это не обязательство, а право собственника. Поэтому если недостроенный дом не зарегистрирован, это не является нарушением, как и его реализация без регистрации. Вариант продажи без регистрации возможен в случае, когда покупатель приобретает земельный участок с недостроенным домом. 

Дополнительно при определении статуса объекта перед его сделкой нужно учитывать, что зарегистрировать можно не любой недострой. Возможность регистрации объекта зависит от того, на какой стадии строительства находится дом. Например, не получится зарегистрировать недострой, если на участке готов только фундамент.

Решение о возможности регистрации объекта принимается на основании анализа проекта и того, что уже фактически сделано. Единых норм относительно регистрации нет, но в большинстве случаев отказывают, если объект завершен менее чем на 50-70%.

Если объект нельзя зарегистрировать, или тот, кто начинал строительство, не хочет этим заниматься, недострой продают в составе участка. Если готовность дома позволяет зарегистрировать его сразу после сделки, собственник земельного участка может оформить право собственности на недострой. Если нет, то дом достраивается до определенного этапа, а потом регистрируется как объект незавершенного строительства. Но можно закончить стройку, ввести дом в эксплуатацию, а после этого оформить право собственности.

Принимая решение о том, каким образом проводить сделку, следует учитывать ряд таких нюансов при продаже незарегистрированного недостроя:

• в случае указания в договоре купли-продажи информации о том, что объектом сделки выступает земельный участок с недостроем, Росреестр откажет в регистрации. Это связано с тем, что по действующим нормам не может быть подтверждена продажа имущества, данные о которой отсутствуют в едином реестре;
• в случае указания сведений о том, что на участке отсутствуют какие-либо объекты, получится, что участники сделки отразили недостоверную информацию. Такая сделка может быть оспорена.

Если степень готовности дома позволяет это сделать, лучше проводить сделку с зарегистрированным объектом. Продавец таким образом расширяет круг потенциальных покупателей — многие откажутся от сделки, если в документах недострой не будет указан. Покупатель, приобретая зарегистрированный объект, снижает риски. Например, после приобретения участка точно не окажется, что объект построен без оформления необходимых документов или на территории, где вообще нельзя строить жилой дом.

Регистрация объекта незавершенного строительства собственником

Если собственник недостроя перед продажей или новый владелец после покупки участка решат зарегистрировать ранее незарегистрированный объект, понадобятся следующие документы:

• заявление о регистрации права собственности и постановке объекта на кадастровый учет;
• технический план здания. В состав такого плана должно входить разрешение на строительство или уведомление о строительстве объекта индивидуальной жилой собственности;
• документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок, на котором построен объект. Такой документ не потребуется в случае, если в едином реестре уже содержатся сведения о праве собственности.

Технический план на объект составляет кадастровый инженер. При его оформлении для недостроя обязательно указываются характеристики объекта, его проектируемое значение и процентная степень готовности с учетом проектной документации.

По результатам обращения собственнику недостроя выдается выписка из ЕГРН, в которой указывается характеристика объекта, кадастровый номер и данные о собственнике.

Риски незарегистрированного объекта

Собственник, который собирается продавать недострой, или новый владелец объекта, которые его не зарегистрировал, могут столкнуться со следующими рисками:

• нет возможности оформить регистрацию. Пока дом не зарегистрирован, собственник не сможет прописаться сам и прописать другого человекап, даже если строительство будет завершено и подведены необходимые для жизни в доме коммуникации;
• нет возможности полноценно распоряжаться непосредственно недостроенным объектом при желании продать, подарить, использовать его в качестве залога;
• в законодательство могут быть внесены изменения. Например, при регистрации права собственности через несколько лет уже могут понадобиться другие документы. В случае их отсутствия велика вероятность, что для того, чтобы стать собственником объекта, придется обращаться в суд. Также может потребоваться пройти дополнительные этапы, которые не предусмотрены в настоящий момент;
• объект могут снести, если дом построен с нарушением норм. Например, на участке, тип разрешенного пользования которого не подразумевает возможность строительства жилых домов, в прибрежной полосе;
• не выйдет получить компенсацию. В случае, если участок изымают для нужд государства, его собственник получает компенсацию — сумму средств, определяемую в зависимости от стоимости объекта, который переходит государству. В случае изъятия незарегистрированного объекта сумма компенсации будет рассчитываться исходя из стоимости участка.

Цена на недострой — как определить

Покупатель и продавец могут долго приходить к стоимости объекта, которая устроит обе стороны. Продавец может устанавливать цену, ориентируясь на готовые дома аналогичных характеристик, мотивируя это тем, что:

• им оформлены необходимые разрешения и документы, включая проект;
• потрачено время и средства на облагораживание участка и последующий уход за ним, например, сделан и внедрен в жизнь проект ландшафтного дизайна; 
• на закупку строительных материалов и оплату рабочим ушла определенная сумма, которую хочется «отбить», а часто даже получить какую-то выгоду.

Покупатель, со своей стороны, может просить продать недострой по более низкой цене, мотивируя это следующими причинами:

• придется заниматься окончанием работ, но точную сумму расходов пока нельзя определить;
• нужно проверить возведенные конструкции на предмет ошибок или недочетов и исправить их, если это необходимо;
• потребуется проверить перечень запланированных работ, при необходимости внести коррективы;
• несмотря на то, что объект не эксплуатировался, он мог находиться в стадии строительства не один год. В связи с этим могла снизиться прочность конструкций, износиться материалы, из которых сделан недострой;
• придется заниматься вводом дома в эксплуатацию – тратить время и деньги на оформление документов.

Можно обратиться к оценщику, который с учетом характеристик объекта поможет установить его среднюю цену. Еще покупатель и продавец могут обратиться к риэлтору, который с учетом стоимости аналогичных объектов назовет приблизительную цену объекта. При самостоятельном установлении цены потребуется изучить рынок недостроев своего региона и то, сколько стоят схожие объекты.

Порядок проведения сделки с недостроем

Продавать недостроенный дом можно самостоятельно или при помощи риэлтора. Грамотный специалист поможет пройти все этапы сделки, привлекая владельца или покупателя только на тех этапах, где без них не обойтись. Но услуги риэлтора приходится оплачивать, что подходит не всем.

Порядок купли-продажи может отличаться в зависимости от характеристик объекта и особенностей сделки. В случае реализации продавцом недостроя, на который уже зарегистрировано право собственности, сделка может включать следующие этапы:

1. Продавец подготавливает и размещает объявление о продаже. В объявлении стоит указать характеристику недостроя, год начала постройки. Желательно подробно описать перечень того, что сделано, например, указать, что возведены внутренние стены, уложена кровля, на первом этаже вставлены окна. К объявлению прикладывают фотографии объекта снаружи и внутри, фотографию проекта.
2. С продавцом связываются потенциальные покупатели и те, кого заинтересовало предложение, приезжают на показ. Продавец показывает недостроенный объект, при необходимости предъявляет документы, например, выписку из ЕГРН на землю и на недостроенный объект, разрешение на строительство, проект дома.
3. В случае если покупателя все устраивает, он договаривается с продавцом о проведении сделки и об окончательной стоимости объекта.
4. По желанию сторон заключается предварительный договор купли-продажи. В него может включаться информация о сумме задатка и условиях его возврата, если он предусмотрен в сделке.
5. Передается задаток, если он предусмотрен – наличными средствами или переводом на счет продавца.
6. Продавец подготавливает необходимый пакет документов.
7. Заключается основной договор купли-продажи.
8. Покупатель передает деньги оговоренным способом. Это можно сделать через банковскую ячейку или аккредитивный счет.
9. Продавец обращается в Росреестр для регистрации права собственности, по результатам которой выдается выписка из ЕГРН. Для этого можно посетить МФЦ, оформить заявку на сайте Госуслуг или на сайте Росреестра.
10. Продавец получает свои деньги, если для расчетов был выбран безопасный способ их передачи.

Нюансы приобретения и владения недостроем

Ипотека на приобретение недостроя

Несмотря на то, что объект сделки — недострой, для его приобретения можно обратиться в банк с целью получения кредита. В некоторых банках заемщик может взять ипотеку не только на покупку земельного участка с недостроем, но и на завершение строительных работ. Уточнить возможность кредитования можно на сайте финансовой организации, связавшись со специалистом горячей линии или посетив отделение банка.

В случае оформления кредита банки обращают внимание на то, зарегистрирован ли объект как недострой или нет. Одобряют выдачу кредита в случае, если на объект незавершенного строительства будет зарегистрировано право собственности. В качестве залогового имущества может выступать земельный участок, на котором расположен дом, или какая-нибудь другая недвижимость, например, квартира, которая принадлежит заемщику.

Материнский капитал на покупку недостроя

Закон определяет, что материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. Случай приобретения недостроенного дома к улучшению жилищных условий не относится. Но материнский капитал разрешается потратить на строительство дома или проведение таких работ в доме, которые можно отнести к реконструкции.

Уплата налога за недострой

Бытует мнение, что налог на недвижимость уплачивается только в случае, если объект введен в эксплуатацию. Но если недострой зарегистрирован, за него также необходимо уплачивать налог. Специально оттягивать регистрацию ради экономии не стоит. Это чревато рисками, которые таит в себе владение незарегистрированной недвижимостью.

Еще одно негативное последствие оттягивания регистрации недостроя или, в некоторых случаях, уже готового дома, связано с его продажей. По закону в случае продажи недвижимости, которой собственник владел менее трех, а в некоторых случаях пяти лет, нужно уплачивать налог на доход. Его размер составляет 13% от размера дохода. Срок владения недвижимостью будет считаться с даты, на которую данные о собственнике объекта внесены в ЕГРН. Таким образом попытка сэкономить на уплате налога на недвижимость может обернуться необходимостью уплаты гораздо больших сумм при последующей продаже объекта.

Регистрация недостроя по дачной амнистии

Иногда бывает, что для регистрации недостроя есть определенные препятствия. Например, объект строился на земле, которая еще давно была передана в бессрочное пользование, досталась по наследству от родственника, который пользовался участком на правах пожизненного владения. В подобных ситуациях можно зарегистрировать право собственности и на недострой в порядке, предусмотренном дачной амнистией. Такой порядок позволяет оформлять необходимые документы и вносить изменения в ЕГРН без сбора большого количества документов и обращения в суд.

Страхование недостроя

Не все компании заключают договор страхования на недвижимость, строительство которой не завершено. Есть общие условия для возможности оформления полиса на недострой, но каждый конкретный случай страховая компания будет рассматривать в индивидуальном порядке.

В большинстве случаев застраховать недвижимость можно в случае, что объект отвечает определенным условиям, например:

• есть разрешение на строительство или направлено уведомление, если для начала работ необходим такой документ;
• готовность здания составляет не менее 80%. Для этого у объекта должны быть все конструктивные элементы дома, такие как фундамент, стены, межэтажные перекрытия и кровля. Также проемы дверей и окон должны быть закрыты;
• на участке установлен забор. Такое требование есть не у всех страховщиков, но чаще всего оно присутствует;
• на объект зарегистрировано право собственности. При отсутствии данных об объекте в ЕГРН в оформлении полиса часто отказывают.

Источник: Мир Квартир - Нина Мачаидзе